朗读
各乡镇人民政府、街道办事处，区直各部门和单位：
《上虞区城中村改造集体土地上房屋征迁与补偿实施细则》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
绍兴市上虞区人民政府办公室
2016年7月27日
上虞区城中村改造集体土地上房屋征迁与补偿实施细则
第一条 为进一步规范城中村改造集体土地上房屋征迁与补偿（以下简称“房屋征迁改造”）工作，保护房屋征迁改造当事人的合法权益，根据相关法律、法规的规定和《绍兴市上虞区人民政府关于进一步做好城镇房屋征迁改造工作的若干意见》，制定本细则。
第二条 因公共设施建设和城市发展需要对城中村集体土地上的房屋实施征迁改造，并对被征迁改造房屋所有权人（以下简称“被征迁人”）进行补偿的，适用本细则。
本细则所指城中村是指《上虞市人民政府办公室关于解决城区A、B类村（居）居民住房困难问题的实施意见》（虞政办发〔2011〕231号）文件所确定的A、B类村（居）。
第三条 绍兴市上虞区城市改造工作领导小组办公室（以下简称“城改办”）为城中村改造集体土地上房屋征迁业务指导单位。相应项目的立项单位为房屋征迁改造工作的主体责任单位（即征迁人）。相应的乡镇人民政府、街道办事处为辖区内房屋征迁改造工作推进责任单位。区相关房屋征迁所、乡镇、街道以及区政府专门设立的房屋征迁改造工作指挥部为房屋征迁改造业务实施单位。
区发改、公安、监察、财政、税务、建设（规划）、国土资源、市场监管、城管执法、档案、供电、水务、广电、电信等部门、单位要各司其职，互相配合，共同做好房屋征迁改造的指导、服务工作。
房屋征迁改造业务实施单位必须按照本细则规定，对被征迁人给予补偿。被征迁人必须服从城市建设的需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。改造区块内的村、社区干部应协助做好被征迁人动员、搬迁和安置工作。
第四条 房屋征迁改造范围确定后，征迁人应书面通知国土、建设（规划）、市场监管等部门和属地乡镇人民政府、街道办事处暂停办理房屋征迁改造范围内相关手续。暂停办理事项如下：
（一）审批新建、扩建、改建房屋及其他附属设施；
（二）改变房屋和土地用途等行为；
（三）核发工商营业执照；
（四）其他按规定应当暂停办理的事项。
暂停办理的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限不超过一年。征迁人需要延长暂停期限的，由区人民政府作出决定。
第五条 被征迁改造房屋的合法性、用途及面积的认定按以下规定执行。
（一）相应征迁改造地块都应成立专门的房屋产权认定工作小组，人员由征迁改造工作主体责任单位、推进责任单位、业务实施单位和不动产登记部门指派专人组成，必要时可邀请其他相关部门和属地村（居）干部参加。相关房屋的合法性、用途和面积的认定以工作小组召开会议集体研究讨论的形式进行，会议由工作推进责任单位召集，成果需每个成员单位指派一名以上工作人员签章并经公示无异议后生效，讨论结果以《征迁房屋合法产权认定联系单》或《征迁房屋航拍认定联系单》的形式由相应征迁改造地块房屋产权认定工作小组签发。房屋建筑面积丈量、计算等工作可委托中介服务机构实施。相关内业资料的整理、收集等业务性工作由业务实施单位会同不动产登记部门、推进责任单位等共同实施。
（二）合法房产认定的操作依据
1.合法性认定
（1）有房屋所有权证或不动产权证书的，以房屋所有权证或不动产权证书等权属材料进行认定；
（2）无房屋所有权证或不动产权证书的，以建房审批等材料进行认定。
2.用途认定
以房屋所有权证或不动产权证书和权属档案（审批）记载的用途为基本依据，具体按以下办法操作：
（1）有房屋所有权证或不动产权证书，且明确用途的，以现有合法房屋所有权证或不动产权证书记载的用途为准。
（2）有房屋所有权证，但未明确用途且同一时点其他凭证均为合法有效的，按以下操作：
①按土地使用权证登记的用途或规划许可证记载的用途予以确认；
②规划许可证记载和土地使用权证登记的用途不一致，以规划审批资料记载的用途予以确认；
③土地使用权证、规划许可证记载的商业办公、商业住宅、综合等多种用途的房屋，以发改、建设（规划）、国土、乡镇（街道）等相关部门单位提供的有效材料为证据，结合房屋现行的实际用途，由房屋产权认定工作小组进行认定。
（3）未经登记的房屋，以发改、建设（规划）、国土、乡镇（街道）等相关部门单位提供的有效材料为证据，结合房屋现行的实际用途，由房屋产权认定工作小组进行认定。
（4）在上述方法都无法判定的情况下，房屋产权认定工作小组可本着尊重历史、尊重事实的原则进行会议决定，结果经公示无异议后生效。
3.面积认定
有关建筑面积丈量、计算按《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》的规定执行，其中被征迁房屋的阳台（包括封闭和未封闭）面积统一按全封闭式阳台计算方式认定。
按上述方式认定的房屋经公示无异议后由产权认定工作小组核发《征迁房屋合法产权认定联系单》。
（三）03 航拍认定操作依据
1.面积认定
以2003年11月份的航拍数字化图为依据，结合实地调查的结果及被征迁人提供的对其真实性和法律责任进行书面承诺的无权源证明书等书证材料进行面积认定。建筑面积的计算参照本细则第五条第（二）款第3点中的计算方法执行。
2.用途认定
原则上按原始建造时的用途进行认定，特殊情况按如下操作：
（1）1990年4月1日前已转让给个人的村集体队屋，并实际用于居住或生活附属用房的，原则上参照合法住宅标准予以补偿；1990年4月1日后转让所得的，参照转让前用途标准予以补偿。
（2）农田上的房屋按工业性质用房标准予以补偿。
（3）依附或毗邻于住宅房屋的农村生产生活用房、畜禽养殖用房等，由产权认定工作小组本着尊重历史、尊重事实的原则，结合房屋结构进行认定。一般可参照合法住宅标准予以认定补偿。
凡符合以下条件之一者应当参照工业性质用房标准予以补偿：①进场丈量评估时的使用状态为工业（含手工作坊）用途的；②有营业执照或曾办理过营业执照的；③有工业用电或曾申请过工业用电的；④有纳税记录等。
对按上述②、③、④为依据认定的，如出现以下情形，则按下列原则操作：①出现一户有多处航拍认定房屋且无其它临建的，以其中较小一处房屋面积参照工业性质用房标准予以补偿；②如营业执照和工业用电申请在航拍之后，且该户又有其它临建的，则可将其航拍认定面积参照合法住宅标准予以补偿。
按上述方式认定的房屋经公示无异议后由产权认定工作小组核发《征迁房屋航拍认定联系单》。
（四）房屋用途发生改变的，按以下方式操作。
1.
2.
3.
（1）营业执照合法有效，且法定代表人（经营者）与产权人一致的或法定代表（经营者）与产权人属夫妻关系、父（母）子（女）关系的，或有租赁关系的（需出具租赁协议）；
（2）营业执照载明的经营地点必须与房屋坐落一致；
（3）营业执照载明的经营范围与实际经营的内容一致。
第六条 合法住宅房屋征迁改造实行货币补偿、产权调换两种方式，被征迁人可以自行选择,鼓励选择货币补偿。选择产权调换的，安置房源主要在安置余房等政策性房源中予以解决，原则上不再新建安置房。
按03航拍认定的房屋，参照合法住宅房屋的补偿标准实行货币补偿，不作产权调换。下列两种情况除外：
（一）住房困难户；
（二）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前已建成且至今未翻建、改建、扩建的房屋；
经航拍认定的阳台、挑楼、室外楼梯、阁楼、加层等及因房产测量规范调整产生的面积差异，其补偿方式必须与主房保持一致。
第七条 合法非住宅房屋征迁改造原则上实行货币补偿，以03航拍认定的非住宅房屋，参照合法非住宅房屋的补偿标准实行货币补偿。
第八条 被征迁改造房屋货币补偿价格以房屋征迁改造公告（或征收决定）发布之日的被征迁改造房屋类似房地产市场价（比准价）为依据，由具有相应资质的房地产评估机构结合该房屋具体区位、建筑结构、成新、层次等因素确定。
被征迁改造房屋补偿价格应当采用市场比较法评估，不具备市场比较法评估条件的，也可以采用成本法。房地产评估机构在采用成本法时应以绍兴市上虞区房屋重置指导价格标准为依据。房屋重置指导价格由区城改办会同建设、发改部门结合市场变化因素，适时调整公布。
第九条 合法住宅房屋选择货币补偿的，货币补偿价格以房地产评估机构评估确定的市场评估价格进行补偿。凡选择货币补偿的给予被征迁房屋的货币补偿款22%的货币补贴（不包括附属物、装修等）。
选择货币补偿并购买一手商品住宅的，在货币补贴的基础上，再给予相应的购房补贴。具体操作如下：
（一）享受购房补贴的被征迁人与购买一手商品住宅的所有权人必须一致。
（二）享受购房补贴的被征迁人必须全部选择货币补偿。
（三）享受购房补贴的被征迁人必须在协议生效一年内购买上虞区区域内（不包括沥海镇）一手商品住宅，购房时间以商品住宅合同备案日为准。
（四）当购房款（不含车库、车位、附房，下同）大于被征迁房屋的货币补偿款（不含附属物、装修和22%补贴，下同），给予被征迁房屋的货币补偿款8%的购房补贴；当购房款小于被征迁房屋的货币补偿款，给予购房款8%的购房补贴。
（五）申领购房补贴时，被征迁人需提供新购商品住宅的《商品房销售合同》、完税凭证、不动产权证书（提供复印件的需经相关部门确认）、商品房购房合同备案证明等资料。
选择货币补偿的，在协议生效、房屋腾空验收后，所有款项一次性结清（购房补贴除外）。
按航拍认定的住宅房屋实行货币补偿，同时购买一手商品住宅的，购房补贴和操作办法参照上述规定执行。
购房超过规定期限的，不享受购房补贴，由此引起的损失由被征迁人自行负担。
第十条 合法住宅房屋选择产权调换的，按“征一还一、适当放宽”原则，被征迁人可按下表自行选择套型：
（一）选择高层、小高层安置的：
表一
|
征迁面积（㎡） |
25＜征迁面积≤60 |
60＜征迁面积≤90 |
90＜征迁面积≤120 |
120＜征迁面积≤150 |
|
安置套型面积（㎡） |
66 |
99 |
132 |
165 |
（二）选择多层安置的：
|
征迁面积（㎡） |
25＜征迁面积≤40 |
40＜征迁面积≤70 |
70＜征迁面积≤90 |
90＜征迁面积≤120 |
120＜征迁面积≤140 |
|
安置套型面积（㎡） |
40 |
70 |
90 |
120 |
140 |
表二
因套型组合造成多余面积且小于25㎡（含25㎡）的，统一采用货币补偿，不作产权调换。
自然间面积小于5㎡（含5㎡）的，不能单独作产权认定及选择产权调换，可在同一产权人的房屋认定面积中自行组合，组合面积超过25㎡即可选择产权调换，也可选择货币补偿；自然间面积大于5㎡但小于25㎡（含25㎡）的，可以单独作产权认定，但不能单独选择产权调换，可在同一产权人的房屋认定面积中自行组合，组合面积超过25㎡即可选择产权调换，也可选择货币补偿。
选择产权调换的，征迁人和被征迁人应当结算被征迁改造房屋与安置房屋的差价。被征迁改造房屋价格与安置房价格由同一家房地产评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。多层安置房的楼层系数和高层、小高层安置房的楼层差价由评估机构评估确定。高层、小高层中165㎡套型的15㎡、132㎡套型的12㎡、99㎡套型的9㎡、66㎡套型的6㎡统一按3000元/㎡进行结算。
在协议生效、房屋腾空验收后，临时安置补助费、搬家费、按时签约按时腾空奖金一次性结清。房屋和装修、附属物补偿款抵充安置房房款。当房屋和装修、附属物补偿款大于安置房房款时，结余款在协议生效、房屋腾空验收后，一次性结清。当房屋和装修、附属物补偿款小于安置房房款时，结算款待安置房择房后一次性缴清。
第十一条 住宅房屋临时安置补助费按被征迁房屋合法建筑面积（含航拍认定面积）12元／月·㎡标准结算，达不到600元/月的，按600元/月支付。被征迁人选择货币补偿的，一次性计发12个月临时安置补助费。选择现房安置的，一次性计发12个月（含6个月的装修周转期）临时安置补助费。选择期房安置的，征迁人应当在36个月内安置完毕，根据期房交房时间（按月计算，保底12个月，含6个月的装修周转期）给予相应的临时安置补助费。
因征迁人原因未能按约定达到交房条件的，自逾期之月起，按两倍支付临时安置补助费。征迁人达到交房条件（以有关部门的综合验收合格为准），自交房公告发布之日起停止支付临时安置补助费。被征迁人应在交房公告发布之日起1年内办理交房手续，因被征迁人原因未能交付的，逾期可按安置房结算应缴款的同期一年期银行贷款基准利率计收利息（以实际逾期天数结算）。
第十二条 住宅房屋搬家费按被征迁房屋合法建筑面积（含航拍认定面积）8元/㎡计算，低于800元的，按800元计算，搬家费均按每户两次计发。
第十三条 住宅房屋的装修采用装修评估保底政策，按合法建筑面积（含航拍认定面积）400元/㎡给予补偿。被征迁人认为补偿不到位的，可由同一家中介机构评估后按实补偿。凡要求按实评估的被征迁人，其评估价将作为装修补偿的最终结果，不得因评估价低而再选择保底政策。相关附属物由同一家中介机构评估后按实补偿。
第十四条 被征迁房屋（含合法住宅房屋和航拍认定房屋）人均占地面积不足15㎡或人均建筑面积不足25㎡的住房困难户（在上虞区区域范围内有其他住房的合并计算，对航拍认定面积已予以补偿的也合并计算，人口数量按实际在册常住户口计算，不含外来挂靠户）。住房困难户最高人均安置面积为30㎡，可自行选择产权调换或货币补偿，鼓励选择货币补偿。
（一）选择产权调换的，安置房源在安置余房中选择（择房办法另行通知）。选择多层安置房源的，安置房与被征迁房屋等面积部分按安置房市场评估价与被征迁房屋市场评估价进行结算，超征迁面积的安置房面积部分按安置房市场评估价的50%结算；选择高层、小高层安置房源的，安置房与被征迁房屋等面积部分按安置房市场评估价与被征迁房屋市场评估价进行结算，超征迁面积的安置房面积中，165㎡套型的15㎡，132㎡套型的12㎡，99㎡套型的9㎡，66㎡套型的6㎡统一按1500元/㎡结算，剩余安置房面积部分按安置房市场评估价的50%结算。
（二）选择货币补偿的，原合法住宅根据市场评估价进行货币补偿 ，并给予被征迁房屋的货币补偿款22%的补贴（不包括附属物、装修等）。可享受安置面积中超征迁面积部分给予被征迁房屋的市场评估比准价50%的补贴；购买一手商品住宅的同样给予购房补贴（上述50%的补贴部分不再享受购房补贴）。
被认定为住房困难户且无合法住宅房屋（含航拍认定），其临时安置补助、搬家费可按相应安置方式保底支付。
住房困难户的认定、安置人口的计算及其分家析产等具体操作办法详见附件。
第十五条 被征迁人属于享受最低生活保障待遇或低收入家庭的生活特殊困难户，须持有民政部门发放的《绍兴市上虞区最低生活保障救济证》或《绍兴市上虞区困难家庭救助证（低保边缘户）》等证明，其被征迁私有住宅房屋每户建筑面积（含航拍认定面积）小于36㎡(在绍兴市上虞区区域范围内有其他住宅用房的合并计算)，选择产权调换的，安置高层、小高层66㎡左右安置房一套，互不结算产权调换的差价。选择货币补偿的，原合法住宅根据市场评估价进行货币补偿，并给予被征迁房屋的货币补偿款22%的补贴（不包括附属物、装修等）。超征迁面积的安置房面积，按被征迁房屋市场评估比准价的50%进行价格补贴。购买一手商品住宅的同样给予购房补贴（上述50%的补贴部分不再享受购房补贴）。有关认定结果需经所在乡镇、街道审核，在征迁范围内经公示无异议后确认。
第十六条 合法非住宅房屋按市场评估价实行货币补偿,同时给予被征迁房屋的货币补偿款（不包括附属物、装修等）28%的补贴。
第十七条 商业用房（含航拍认定）搬迁费按120元/㎡计算（每户不足1500元的按1500元计算），工业用房（仓储）和办公用房（含航拍认定）设备搬迁和安装费用，按80元/㎡计算。
第十八条 非住宅房屋中无法恢复使用的设备，按重置价结合成新结算（由中介机构评估确定）。
第十九条 非住宅房屋中工业性质（仓储）房屋的停产、停业及临时过渡损失按被征迁房屋的货币补偿款(不包括附属物、装修、28%补贴等)和设备补偿款之和的8%予以一次性补偿。非住宅房屋中办公性质、商业性质房屋的停产、停业及临时过渡损失按被征迁房屋的货币补偿款(不包括附属物、装修、28%补贴等)和设备补偿款之和的6%予以一次性补偿。设备补偿款是指本细则第十八条中明确的设备结算款。
第二十条 合法非住宅房屋的装修由中介机构评估后按实补偿，按航拍认定的房屋装修参照此条执行。相关附属物由同一家中介机构评估后按实补偿。
第二十一条 征迁改造范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在征迁改造公告规定的搬迁期限内拆除。考虑到拆房安全，可以由征迁人按150元/㎡-250元/㎡的标准进行残值回收后由专业拆房公司拆除；在规定时间内未搬迁腾空的，由属地乡镇、街道负责，按违法建筑予以处置。征迁改造范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑房屋装修不作补偿。
第二十二条 征迁改造范围内的房屋，被征迁人在规定时间内签订征迁改造协议、按时搬迁腾空并经验收合格交付房屋的，选择货币补偿的，按被征迁房屋合法建筑面积（含航拍认定面积）给予400元/㎡的奖励；选择产权调换的，按被征迁房屋合法建筑面积（含航拍认定面积）给予200元/㎡的奖励，逾期签订协议或搬迁的，扣减相应奖励。
第二十三条 征迁范围内，房屋权属有争议的，应在征迁期限内，自行协商解决。逾期协商不成的，为不影响征迁工作的进行，征迁人可采取证据保全、先拆后签约的方式进行处置。
第二十四条 协议生效之日与房屋征迁公告之日房地产评估价的差异超过±10%的，据实调整；差异在±10%以内的，不作调整。
第二十五条 对一次性征迁改造量较大的组团（区块），应在规范性征迁协议文本中增加相应条款，约定协议签订后不立即生效，只有整个组团（区块）模拟签约比率达到预先设定的签约比率，政府可根据签约比率的高低、签约速度的快慢、货币补偿率和政府要素保障能力，由区政府作出房屋征收决定，经公告后，确定其中一个组团（区块）或多个组团（区块）的征迁协议生效。若在规定时间内未达到预先设定的模拟签约比率，则该组团（区块）经政府公告后可终止实施。
第二十六条 房屋征迁改造相关责任单位应在整个房屋征迁改造过程中做到公开、公平、公正。产权认定的结果应在房屋征迁改造范围内公布，接受群众监督。协议签订的结果，应分期、分批汇总，提交单位内审机构审计，并接受审计部门监督。
第二十七条 上虞区中心城区范围内非城中村改造集体土地上的房屋征迁与补偿可参照本细则执行。
第二十八条 本细则自发布之日起施行，之前实施的项目仍按原规定执行。
本细则由绍兴市上虞区城市改造工作领导小组办公室负责解释。
附件
住房困难户的认定、安置人口的计算及其分家析产等具体 操 作 办 法
为推进城中村改造工作，根据《上虞市人民政府办公室关于解决城区A、B类村（居）居民住房困难问题的实施意见》（虞政办发[2011]231号）文件精神，结合征迁改造工作实际，现就城中村改造涉及的住房困难户操作程序、认定标准、安置人口的计算方法及其分家析产等明确如下：
一、住房困难户认定操作程序：
（一）由被征迁户自行向所在村（居）提出申请，申请时必须提供以下资料：
1.申请享受住房困难户所有成员的身份证（原件、复印件）。
2.申请享受住房困难户所有成员的户口簿（原件、复印件）。
3.申请享受住房困难户所有成员的婚姻状况资料。已结婚的提供结婚登记证（原件、复印件）；未婚或离异的提供单身证明（原件）。
4.申请享受住房困难户所有成员的房产证明。申请享受住房困难户成员必须提供其户籍（包括原户籍及现户籍，已经结婚的成员必须提供夫妻双方户籍）所在地乡镇、街道出具的是否享受过农村私人建房权利的情况说明及不动产登记部门出具的上虞区区域内有无其他商品住宅情况证明。
5.可享受住房困难户增加安置人口的资料。独生子女的提供独生子女证（原件、复印件）；依法登记的初婚夫妇（包括再婚且再婚前未生育过子女的）持《生育证明》或区计生指导站出具的确定其已怀孕的证明（原件、复印件）。
（二）由所在村（居）根据申请人提供的资料进行初审确定名单，经村民代表大会（居民代表会议）同意并公示无异议后将住房困难户申请表上报所在乡镇、街道。
（三）所在乡镇、街道对村（居）提交的名单及相关材料进行审核，将符合住房困难户条件的被征迁户报送给征迁区块相应的征迁业务实施单位。
（四）相应的征迁业务实施单位根据乡镇、街道出具的同意申请住房困难户证明，与被征迁户签订住房困难户征迁协议，征迁项目生效前，在征迁区域范围内进行签约结果公示。
二、下列情形的不属于住房困难户：
（一）虽达到分户条件，但分户前人均建筑面积达到25㎡的；
（二）虽已离婚，但离婚前人均建筑面积达到25㎡的；
（三）将农村住宅转让、赠与他人等原因造成的无房户、缺房户或将其他住宅（自2003年5月27日以后）转让、赠与他人等原因造成的无房户、缺房户；
（四）户口在出生地所在村（居），但已经在上虞区区域范围内购买商品房并居住，其在本村的合法房屋已被拆除且已得到经济补偿的。
三、关于安置人口的确定：
（一）人口以上年度12月底户籍资料在册常住户口（不含外来挂靠人员的户口）为准；
（二）有下列情况之一的，可以增加安置计算人口：
1.已婚未育的夫妇，可以增加一个安置计算人口；
2.已领取独生子女证的家庭，可以增加一个安置计算人口（独生子女已婚的除外，因政策调整生育二胎的，不再享受）；
3.未婚适龄青年（女20周岁及以上，男22周岁及以上），可增加一个安置计算人口；
4.依法登记的初婚夫妇（包括再婚且再婚前未生育过子女的）持《生育证明》或区计生指导站出具的确定其已怀孕的证明，可增加两个安置计算人口。
以上情况同时符合条件的不得重复计算。
（三）有下列情况之一的，可以计入安置计算人口：原户口在所在村（居）的现役军人（干部除外）；原户口在所在村（居）的大、中专学校的在校学生或留学生；配偶一方在外地的（绍兴市上虞区区域范围内另有住房的一并计算面积）；原户口在所在村（居），正在服刑的；法律、法规规定的其他人员。
四、关于住房困难户分家析产：
（一）原则上以房屋审批建造时的家庭为单位来确定住房困难户（指整户的概念）；
（二）须符合农村私人建房的规定，即一户家庭中父母一方或双方必须同其中一个子女合并计算，若符合分户条件的，原有合法建筑面积要遵循相对均分的原则；
（三）如一户住房困难户中有两套及以上的安置房，可由户主提出申请，经公证机关办理家庭财产分割协议（同时需明确旧房部分的权益分割），凭财产分割协议办理安置公证，将其中一套或多套房屋明确到其他家庭成员名下（限享受该政策的家庭成员）。相应安置房结算款可根据明确的家庭财产分割协议进行结算，如未明确旧房部分权益分割的，须按旧房面积与相应安置房套型面积的权重比例进行分配结算。
