各乡镇人民政府、街道办事处，区直各部门和单位：

《上虞区征收集体所有土地上房屋补偿实施办法》已经区政府研究同意，现予以印发，请大家认真贯彻实施。

绍兴市上虞区人民政府

2021年4月7日

上虞区征收集体所有土地上房屋补偿实施办法

第一章  总 则

第一条  为规范征收集体所有土地上房屋补偿活动，保障征地范围内房屋所有权人（以下称“被征收人”）的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合我区实际，制定本实施办法。

第二条  征地房屋补偿是征收集体所有土地补偿安置工作的组成部分。征收集体所有土地补偿安置程序按照国家和省、市、区有关规定执行。

第三条  自然资源和规划分局负责本区征地房屋补偿管理和监督工作；区住房和城乡建设局为房屋补偿业务指导单位；属地乡镇（街道）为具体实施单位；区政府相关职能部门各司其职，协同做好征地房屋补偿工作。

第四条  被征收人须服从公共利益的需要，在规定的期限内完成签约、搬迁、腾空。

第二章  房屋补偿管理

第五条  集体所有土地征收启动公告发布之日起，项目实施单位应书面通知自然资源和规划、建设、农业农村、公安、市场监管、司法（公证）等部门在征收范围内暂停办理下列事项：

（一）办理户口的迁入、分户等手续（不含出生、死亡）；

（二）办理房屋登记、买卖、交换、析产、分割、赠与、租赁、抵押、典当等手续；

（三）审批新建、扩建、改建房屋及其他附属设施；

（四）改变房屋和土地用途等手续；

（五）核发工商营业执照；

（六）其他按规定应当暂停办理的事项。

暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限一般不超过2年。确需延长的，须重新办理相关手续。

第六条建立由自然资源和规划分局、区住房和城乡建设局、公安分局、区司法局、区农业农村局、区综合执法局、属地乡镇（街道）组成的房屋补偿认定工作小组，必要时可邀请其他相关部门和属地村（居）干部参加，依据相关规定对征收范围内的房屋权属、安置人口及分户等情况进行联合认定。

被征收集体土地上房屋（以下称“被征收房屋”）的补偿认定工作会议由属地乡镇（街道）召集，认定结果在征收范围内经公示无异议后，以《联系单》的形式由房屋补偿认定工作小组签发，《联系单》作为房屋补偿依据。由属地乡镇（街道）与被征收人签订补偿协议。

第七条  被征收房屋建筑测绘及相关评估等业务性工作可委托中介服务机构实施，费用列入征收项目成本。

被征收房屋内业资料的整理、收集、签约、建档等工作由属地乡镇（街道）牵头负责实施，相关部门单位协同配合。属地乡镇（街道）可以向具有相应工作经验的机构采购房屋补偿的具体服务，所需经费在项目工作经费中列支。

项目实施单位可在区住房和城乡建设局发布的房地产评估机构入围库中，综合近几年房地产评估机构的工作业绩、信誉状况等因素，选取不少于三家作为备选的房地产评估机构，在公证部门的监督下，按少数服从多数的原则进行投票确定，或采取摇号、抽签等方式随机确定。投票确定或者随机确定的房地产评估机构应当由公证部门现场公证。公证费用列入征收项目成本。

第三章  房屋补偿安置

第八条征收房屋补偿原则上实行货币补偿的安置方式，本办法另有规定的除外。

被征收房屋权属认定依据为：

（一）房屋已经取得有效的批准、批建手续；

（二）房屋不动产权证（含房屋所有权证和土地使用权证）；

（三）其他可以作为合法性认定的房屋产权证明材料。

第九条被征收房屋的户型限额标准按房屋建筑占地面积计，小户1-3人为90平方米，中户4-5人为125平方米，大户6人及以上为140平方米。

被征收房屋结合房屋现状，在户型限额标准的3倍建筑面积内予以认定。若合法房屋建筑占地面积超过上述限额标准的，以实际合法面积为准。

第十条  被征收住宅房屋补偿面积认定

（一）有权属认定依据的，按认定依据明确的面积结合房屋现状予以补偿认定。

1.在审批时明确拆除的房屋或在审批时超过当时户型限额标准瞒报、漏报、应调剂未调剂，或受让方不符合受让条件，及其他按规定应当拆除（调剂）的房屋，虽有权属认定依据，但不予补偿认定。

2.已作没收折价回购的房屋，可凭乡镇（街道）及以上单位出具的没收回购手续等资料，结合房屋现状予以补偿认定。

3.同一处房屋有两份及以上权属认定依据的，结合房屋现状，按就高原则予以补偿认定。

4.符合规划选址范围内移位建造的房屋，结合房屋现状，原则上仍按原批文予以补偿认定。

5. 2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》实施前批准、建造的房屋，结合房屋现状，可按批准手续中的房屋占地面积或按现有安置人口户型限额，在3倍建筑面积内予以补偿认定。

6. 2014年3月27日起批准、建造的房屋，严格按权属认定依据明确的面积结合房屋现状予以补偿认定。

（二）无权属认定依据的，按以下方式予以补偿认定。

1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前建成且至今未改建、扩建、翻建的房屋，除应拆未拆房外，按现状予以补偿认定；改建、扩建、翻建的，按改建、扩建、翻建前的原状予以补偿认定；已无原迹可查的，不予补偿认定。

2. 2014年3月27日前建造的房屋，结合房屋现状，按现有安置人口的户型限额标准在3倍建筑面积内予以补偿认定。

3. 2014年3月27日起私自改建、扩建、翻建的，按改建、扩建、翻建前的原状予以补偿认定。

4.无权属认定依据的平房（唯一住宅除外），一律不予补偿认定。

5.1990年4月1日前向原村、队集体买入的房屋，凭购买的原始票据并结合房屋现状和他处集体土地合法住宅及土地性质转变的农村自建住宅房，按现有安置人口的户型限额标准的3倍建筑面积内予以补偿认定。

第十一条  被征收非住宅房屋补偿面积认定

集体土地上非住宅房屋一般指集体公益性用房、生产管理（仓储）用房、生产经营性用房等，按房屋不动产权证或乡镇（街道）及以上单位出具的相关批准手续予以补偿认定。农业设施配套用房按相关文件予以补偿认定。

1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前已建造、占用的生产经营性用房，除应拆未拆房外，且未改建、翻建、扩建的，按现状予以补偿认定；改建、扩建、翻建的，按改建、扩建、翻建前的原状予以补偿认定；已无原迹可查的，不予补偿认定。

第十二条  未封闭阳台参照全封闭阳台，计算建筑面积。

第十三条  房屋用途发生改变的，按以下方式处置:

（一）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，根据房屋所有权人的申请，可按改变后的用途由补偿认定工作小组认定；其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照或其他有效证明（营业执照申领办法有调整的按调整后执行，下同）。改变房屋用途需交纳土地出让金的，依据自然资源和规划部门有关规定执行。

（二）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施之日起至2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》实施前，擅自将工业、办公、住宅改为商业用途的，按房屋改变前的审批用途认定。如房屋所有权人确以改变用途后经营为生的，可根据合法有效的工商营业执照及税务登记等有效证明，以实际经营面积为准，按已经营年限给予补贴，每年补贴标准为该征收范围内商业用房的市场评估价格与原房屋用途的市场评估价格差价的3%。补贴后的补偿单价不得超过同地段商业用房的补偿单价。

（三）2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》实施之日起申领的营业执照（一般指服务于本村村民的商业性用房、小卖部、超市等）符合以下条件的，均按5000元/户进行一次性补贴，并与房屋产权人签订相关补贴的补偿协议，具体条件如下：

1.营业执照合法有效，且法定代表人（证载经营者）与产权人一致的或法定代表人（证载经营者）与产权人属夫妻关系、父（母）子（女）关系的，或有租赁关系的（需出具租赁协议）；

2.营业执照载明的经营地点必须与房屋坐落一致；

3.营业执照载明的经营范围与实际经营的内容一致。

第十四条  安置人口认定

安置人口用于房屋户型限额认定和安置保底。安置人口为2016年11月30日（户籍制度改革点）、集体所有土地征收启动公告发布日均在户籍册内的人口（不含挂靠人口）。

（一）符合上述条件，有下列情形的，不计入安置人口：

1.党政机关、人民团体、事业单位在编人员、国企中的区管干部等（包括离职、退休）；

2.已享受过绍兴市区征（拆）迁改造政策的。

（二）集体所有土地征收启动公告发布日在册的人口，有下列情形的，可计入安置人口：

1.2016年11月30日后出生的或法定收养的，出生申报或收养落户在本村居的；

2.因婚嫁、投靠父母迁入的且2016年11月30日前为农业户口的（出嫁女的配偶子女除外）；

出嫁女指两个及以上子女家庭中的已婚女儿（含离异）。两个及以上纯女儿家庭中的1个已婚女儿（含离异），可不视作出嫁女。

3.退伍、大中专毕业、刑满释放后直接回本征收区域且未变动的。

（三）2016年11月30日和集体所有土地征收启动公告发布日均未在册的人口，符合下列条件的，可计入安置人口：

1.因征地引起的农转非且户籍未变动的;

2.因征地户口挂靠在居委且户籍未变动的；

3.入伍前户口在征收范围内的现役军人、原户口在征收范围内的大中专院校在校学生和服刑人员。

（四）符合安置人口条件，有下列情形的，需提供相关资料方可计入安置人口：

1.2000年1月1日起因结婚迁入的户口需提供原户籍所在乡镇（街道）未享受过征（拆）迁政策的证明材料；

2.出嫁女（出赘男）本人及子女需提供夫（妻）家未享受过征（拆）迁政策的证明材料；

3.未成年人随父（母）迁入征收村（居）的，需提供未享受过征（拆）迁政策的证明材料。

（五）有下列情形的，可增加一个安置人口：

1.依法首次登记或双方虽非依法首次登记，但均未生育的夫妇，有一方符合安置人口条件且尚未有子女的，在提供初婚未育证明和未享受过征（拆）迁政策证明后可增加一个安置人口；

2.只生育一个子女的家庭，父母有一方符合安置人口条件，子女符合安置人口条件且子女未婚的，可增加一个安置人口；

3.只生育一个子女的家庭，父母双方符合安置人口条件，子女虽不符合安置人口条件但未婚的，可增加一个安置人口；

4.失独家庭，父母双方符合安置人口条件，可增加一个安置人口；

5.符合安置人口条件的，已到民法典规定的结婚年龄尚未结婚的，可增加一个安置人口；

6.同时符合上述条件的同一户最多只能增加一个安置人口。

第十五条  户的认定

以户为单位对被征收房屋进行补偿认定，户主原则上以权证登记或批文等相关权源资料明确的户名为准，无批文的以户口簿上的户主为准。户主亡故或权属合法转移的，以最终认定的产权人为准。

（一）两个及以上儿子的家庭，且户口均在本村，如儿子达到民法典规定的结婚年龄的，可以分户；父母一方或双方必须随一个儿子，不得与儿子分户认定。被征收房屋的分割（按自然间）需遵循相对均分原则。父母随子女审批建房或子女随父母审批建房，审批人口涉及多次使用的，安置人口计入最接近集体所有土地征收启动公告发布日的建房审批户内。

（二）成年子女与父母虽已经公安机关登记分户，父母一方或双方必须随一个儿子，不得与儿子分户认定。

（三）夫妻双方户口均在本村的，虽已经公安机关登记分户，仍按一户合并认定。

（四）四代同堂家庭可分2户，不得跨代分户，不得单独一代一户，被征收房屋的分割（按自然间）需遵循相对均分原则。