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开化县物价局 文件
开化县规划建设局
开价[2010]6号
开化县物业服务收费管理办法
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》和《浙江省物业服务收费管理实施办法》（试行）和县物业管理有关规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条 凡在我县行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业，以及与物业服务有关的开发建设单位、业主委员会及社区居委会均应遵守本办法。
第三条 本办法所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。
第四条 县人民政府价格主管部门会同县物业主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。
第六条 本办法所指的物业服务应当包括以下内容：
（一）房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；
（二）物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；
（三）公共绿地、花草树木的养护管理；
（四）公共秩序维护和协助做妤管理区域内的安全防范工作；
（五）物业的档案资料管理；
（六）物业服务企业接受委托的其它公共性服务内容。
第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价;别墅等高标准住宅、非住宅物业、以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；业主需要提供代办服务、特约服务的，除政府部门有特别规定外，实行市场调节价。
第八条 普通住宅小区前期物业管理实行物业服务等级标准和物业服务收费分等级定价。县物价主管部门、县物业主管部门遵照“按质论价、补偿成本、合理盈利”的原则，定期确定物业服务各等级的收费参考标准向社会公布。
普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
（四）物业服务企业办公费用（包括业主委员会办公活动费用）；
（五）物业服务企业固定资产折旧；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）经业主大会同意的其它费用。
第九条 实行前期物业管理招投标的普通住宅项目，由房地产开发企业根据住宅小区实施物业管理服务的方案，依据本县物业服务等级标准和菜单式服务收费参考标准向价格主管部门申报物业服务等级和收费标准，并在价格主管部门核定的中准价和浮动幅度内通过招标确定具体服务等级和收费标准。
第十条 未成立业主委员会的普通住宅小区，物业服务等级、收费标准由物业服务企业会同社区居委会按照本县物业服务等级标准和菜单式服务收费参考标准，拟定本小区物业服务等级和收费标准，向价格主管部门申报；价格主管部门对其进行考评并核定中准价格及浮动幅度。具体收费标准由物业服务企业会同社区居委会在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定，并在物业服务合同中明确。
业主委员会成立后，由业主委员会与物业服务企业参照本县物业服务等级标准和菜单式服务收费参考标准，拟定本住宅小区物业服务等级和收费标准，经业主大会讨论同意后，在物业服务合同中明确。
业主委员会根据物业服务合同约定的服务内容和收费标准，结合《开化县普通住宅小区物业菜单式服务等级标准》（试行）（附件四）和《住宅小区考评目录》（附件五），定期开展对物业服务企业的考评，视考评情况和业主满意度，经业主大会同意，可以调高或降低其收费标准。具体考评办法应在物业服务合同中明确。
第十一条 住宅小区内的教育、医疗卫生等设施的物业服务费用按不超过所在住宅小区物业服务收费标准的原则收取，并在物业服务合同中约定。
第十二条 物业服务企业在申报物业服务收费时，应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、《物业服务企业资质证书》、物业服务收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。实行前期物业管理招投标的项目，由房地产开发企业向价格主管部门提交物业服务收费申请报告、小区设施的配置情况、物业管理服务方案等资料。
第十三条 物业服务企业应当按照国家、省有关明码标价的规定，在物业管理区域内的显著位置，将合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十四条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交付物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳；己交付物业买受人的物业（包括空置房屋），物业服务费用由物业买受人（业主）全额交纳。
第十五条 业主委员会（或开发建设单位）与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十六条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，属于交纳的业主所有，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
向业主预收物业服务资金，可以由物业服务企业预收，也可以由业主委员会（或开发建设单位）或社区居委会预收。但同一住宅区只能由一个单位预收。预收物业服务资金的单位应当将物业服务资金收支情况每年不少于一次向全体业主公布，接受业主和业主委员会的监督。
业主对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，应当及时答复。业主大会对公布的收支账目有异议，可聘请有资质的中介机构进行审计。
第十七条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
第十八条 由物业服务企业管理的电梯及增压水泵等高能耗设施运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独按实另行分摊，具体应在物业服务合同中确定。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的住宅，业主享受公共性服务除缴纳物业服务费外，不再分摊其他费用。
第十九条 物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护应当计入物业服务成本，在物业服务费中支出；物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当在物业专项维修资金中列支，未缴纳专项维修资金的，由业主委员会决定另行筹集。
第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述企业委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十一条 物业服务费可以预收，具体按照签订的物业服务合同所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。
新建房屋的物业服务费自房屋交付使用次月起收取。
第二十二条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的，业主
委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费及水电费。
第二十三条 物业服务费的徼纳提倡业主通过银行结算，也可以委托业主所在单位代扣代缴，或委托楼长、业主代表或居民小组长代收。具体缴纳方式由业主大会决定。
第二十四条 划为住宅区范围内的沿街沿路经营用房、办公用房及其它用房应统一缴纳物业服务费，物业服务费标准按物业服务合同约定的标准交纳；实施物业服务并缴纳物业服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。
第二十五条 对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆泊位费、装饰装修垃圾清运费按价格主管部门相关规定执行；价格主管部门未作规定的代办服务和其它特约服务等收费，由委托双方协商确定。
因搬运装修材料、搬家等造成电梯、门、窗及楼道墙地面、楼梯扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，可以由物业服务企业于当事人双方协商，给予一次性修复补偿，由物业服务企业统一修复。
第二十六条 违反本办法规定的价格违法行为，由县政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十七条 本办法自颁布之日起实施。开价[2000]11号《开化县住宅小区物业管理服务收费管理办法》同时废止。
附件一 ：开化县普通住宅小区物业菜单式服务收费参考标准
附件二 ：开化县房屋装饰装修垃圾清运费标准
附件三 ：开化县住宅小区车辆泊位租赁收费标准
附件四 ：开化县普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）
附件五 ：住宅小区物业考评目录
附件一
开化县新建成普通住宅小区物业菜单式服务收费参考标准
单位：元/m2.月
| 服务内容 | 一级服务 | 二级服务 | 三级服务 | |
| 综合管理服务 | 0.14 | 0.12 | 0.10 | |
| 清洁卫生服务 | 0.10 | 0.09 | 0.08 | |
| 秩序维护服务 | 0.12 | 0.10 | 0.06 | |
| 绿化养护服务 | 0.06 | 0.05 | 0.04 | |
| 设备保养 维护服务 | 小高层以上 | 0.28 | 0.24 | 0.17 |
| 多层以下住宅 | 0.18 | 0.09 | 0.02 | |
| 收费标准合 计 | 小高层以上 | 0.70 | 0.60 | 0.45 |
| 多层以下住宅 | 0.60 | 0.45 | 0.3 | |
开化县老城区、零星普通住宅小区物业菜单式服务收费参考标准
| 服务内容 | 按面积 | 按户 |
| 综合管理服务 | 0.03元/m2.月 | 3.0元/月 |
| 清洁卫生服务 | 0.05元/m2.月 | 5.0元/月 |
| 秩序维护服务 | 0.02元/m2.月 | 2.0元/月 |
| 绿化养护服务 | 0.05元/m2.月 | 5.0元/月 |
| 收费标准 合 计 | 0.15元/m2.月 | 100m2以下15元/月超过部分,每满20m2增加一元 |
注：
1、别墅、排屋等高标准住宅、非住宅可参照本标准；
2、可以选择符合小区实际的服务内容与价格标准，也可以选择组合不同的等级服务内容与价格标准；服务合同价格可以上下浮动，但上下浮动率不得超过20%；
3、综合管理服务费中包括业主委员会办公活动经费，具体比例双方协商约定，但1-3级服
务不得少于0.02元每月；
4、小高层收费标准中不包括公共设备用电费用，涉及电费应按实分摊给相关业主，合同另有约定的按约定；
5、面积小于3万平方米，公共秩序维护费用可增加5%至10%;
6、物业项目无相应设备设施的，应相应减少相关费用。
附件二
开化县房屋装饰装修垃圾清运费标准
| 类别 | 收费标准 |
| 住宅 | 按建筑面积每平方米1.50元收取；低于150元的按150元收取。 |
| 别墅 | |
| 非住宅 |
附件三
开化县住宅小区车辆泊位租赁收费标准
| | 车辆泊位租赁费（元/月） | 临时停车泊位租赁费 | |||
| 小型 客货车 | 三轮 摩托车 | 三轮 非机动车 | 小型机动车 | 三轮摩托车 | |
| 地上 室内车库 | 150-180 | 20-30 | 10-20 | 4小时内每辆次3元，超过4小时加收每小时1.5元，不足4小时按四小时计。连续时间24小时内超过12元按12元收。 | 4小时内每辆次2元，超过4小时加收每小时1元，不足4小时按四小时计。连续时间24小时内超过6元按6元收。 |
| 地下 车库车位 | 180-200 | 30-50 | 20-30 | ||
| 室外 停车泊位 | 80-100 | 10-20 | 5 | 2小时内不收费；2至4小时内每辆次2元，超过4小时加收每小时2元，不足4小时按4小时计。 | 2小时内不收费；2至4小时内每辆次1元，4小时以上2元。 |
注：
1、产权属于业主的地上室内车库，不得收取车辆泊位租赁费。未按建筑面积收取物业服务费的应收物业服务费，按每个车库每月10-20元标准收取。
2、产权（或使用权）属于业主（或使用人）的地下车库（位），应收取卫生、能耗等费用（包括照明，排水、监控等设备养护、运行及电耗等），每个车库（位）每月30-50元。
3、收取室外车辆泊位租赁费必须具备室外停车条件。
4、二轮摩托车、电动车及自行车停放一般不收费，业主应停放在指定的停车处，不得随处停放。如遇特殊情况确需收费的，另行报批。
5、拖拉机和1.5吨以上的货车、15座以上的客车以及出租三轮车、的士等车辆一般严禁进入物业管理区。确需进入，经物业服务人员同意，可以收取小区行驶和停泊租赁费；进入小区起，两小时内5元；2-4小时10元；4小时以上20元；超过24小时每天收取50元。
6、救护车、消防车、垃圾清运车辆和供电、供水等维修工程车辆作业期间不收费。
7、所收取的小区业主共有的车位（库）租赁费，其中30%用于物业服务企业服务费用，70%用于小区共用部位、共用设施设备维修或由业主大会决定使用。
附件四
普通住宅小区菜单式服务等级标准
一级服务
一、综合管理服务标准
| 序号 | 内容 | 服务要求 |
| 1 | 管理处设置 | 小区内设置管理处，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。 |
| 2 | 管理人员 要 求 | （1）管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。 |
| 3 | 服务时间 | 周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务,每天接待时间不少于12小时。 |
| 4 | 日常管理与服务 | （1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。 （2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 （4）告知业主或使用人装修须知，制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。 （5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。 （7）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。 （8）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 （9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于小区住户80%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 （10）制定管理处内部管理制度和考核制度。 （11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。 （12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 （13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （14）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 （15）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。 |
二、公共区域清洁卫生服务标准
| 项目 | 序号 | 内容 | 服务要求 |
| 楼内公共区域 | 1 | 地面 | 每日清扫、每周拖洗一次；一层共用大厅每日拖洗一次；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次。 |
| 2 | 扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱 | 扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。 | |
| 3 | 栏杆 | 每天擦抹一次 | |
| 4 | 天花板、公共灯具 | 每月除尘一次。 | |
| 5 | 进户门 | 每三天擦抹一次 | |
| 6 | 楼道玻璃 | 每周清洁一次 | |
| 7 | 天台、屋顶 | 每月清洁一次 | |
| 9 | 电梯轿厢 | 每日擦拭、清扫一次以上，循环保洁（如有地毯每日换洗一次）。 | |
| 楼外公共区域 | 10 | 垃圾收集 | 高层按单元、多层按幢设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 |
| 11 | 道路地面、绿地、明沟 | 道路地面、绿地每日清扫二次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；明沟每周清扫一次。 | |
| 12 | 宣传栏、小品等 | 每半月清洁一次，高杆路灯2M以上部分每月清洁一次 | |
| 13 | 垃圾厢房 | 垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次 | |
| 14 | 果皮箱、垃圾桶 | 合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 | |
| 15 | 消毒灭害 | 每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠三次。 |
三、公共区域秩序维护服务标准
| 序号 | 内容 | 服务要求 |
| 1 | 人员要求 | （1）专职人员，以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 （2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 （3）上岗时佩带统一标志，按需求穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 （4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。 |
| 2 | 门岗 | （1）主出入口24小时值班看守、16小时立岗，其中主入口高峰期双人值勤，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 （2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。 （3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行确认制度，并进行记录。 |
| 3 | 巡逻岗 | （1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位、重点区域每1小时巡逻一次，。 （2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，并报告业委会与警方，协助采取有关措施。 （3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。 |
| 4 | 技防设施和救助 （监控岗） | （1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等四项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 （2）监控中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 （3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。 |
| 5 | 车辆管理 | （1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 （2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。 （3）车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 |
四、公共区域绿化日常养护服务标准
| 内容 | 要素 | 养护要求 |
| 草坪 | 修剪 | 草坪保持平整，草高不超过8cm。 |
| 清杂草 | 每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。 | |
| 灌、排水 | 常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。 | |
| 施肥 | 按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。 | |
| 病虫害防治 | 及时做好病虫害防治。 | |
| 其它 | 草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。 | |
| 树木 | 修剪 | 乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。 |
| 中耕除草、松土 | 适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。 | |
| 施肥 | 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。 | |
| 病虫害防治 | 防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。 | |
| 扶正 加固 | 树木基本无倾斜。 | |
| 其它 | 乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。 | |
| 花坛花境 | 布置 | 一年中有三次以上花卉布置，三季有花。 |
| 灌、排水 | 保持有效供水，无积水。 | |
| 补种 | 缺枝倒伏不超过五处。 | |
| 修剪、施肥 | 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。 | |
| 病虫害防治 | 适时做好病虫害防治。 |
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
| 内容 | 运行、保养、维修服务要求 |
| 门窗 | 每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。 |
| 楼内墙面、顶面、地面 | 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。 |
| 路灯、楼道灯 | 完好率不低于95%。 |
| 雨、污水管道 | 区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏。 |
| 化粪池 | 每月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。 |
| 围墙 | 每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。 |
| 道路、场地等 | 每周二次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。 |
| 休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 | 每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。 |
| 室外健身设施、 儿童乐园等 | 每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。 |
| 安全标志等 | 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每半月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。 |
| 供水系统 | 1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。 2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。 3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。 4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。 |
| 排水系统 | 1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。 2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。 3、控制柜电气性能完好，运作正常。 4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。 5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。 |
| 升降系统 | 1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。 4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。 |
| 弱电系统 | 1、楼宇对讲系统（可视）：每周一次进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常； 2、周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号； 3、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常； 4、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。 |
| 消防系统 | 1、 消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常； 2、 消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好； 3、 每天检查火警功能、报警功能是否正常； 4、 每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器及时清洗或更换； 5、 每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查； 6、 每月检查一次灭火器，及时更新或充压。 |
二级服务
一、综合管理服务标准
| 序号 | 内容 | 服务要求 |
| 1 | 管理处设置 | 小区内设置管理处，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。 |
| 2 | 管理人员 要 求 | （1）管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。 |
| 3 | 服务时间 | 周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务,每天接待时间不少于8小时。 |
| 4 | 日常管理与服务 | （1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。 （2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。 （4）告知业主或使用人装修须知，制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。 （5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。 （7）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人装修档案）等]。 （8）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 （9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于小区住户60%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 （10）建立管理处内部管理制度和考核制度。 （11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 （12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （13）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 （14）小区主出入口设有小区平面示意图、各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。 |
二、公共区域清洁卫生服务标准
| 项目 | 序号 | 内容 | 服务要求 |
| 楼内公共区域 | 1 | 地 面 | 每日清扫、每周拖洗一次；一层共用大厅每日拖洗一次；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次。 |
| 2 | 扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱 | 扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。 | |
| 3 | 栏杆 | 每天擦抹一次 | |
| 4 | 天花板、公共灯具 | 每月除尘一次。 | |
| 5 | 进户门 | 每三天擦抹一次 | |
| 6 | 楼道玻璃 | 每周清洁一次 | |
| 7 | 天台、屋顶 | 每月清洁一次 | |
| 9 | 电梯轿厢 | 每日擦拭、清扫一次以上，循环保洁（如有地毯每日换洗一次）。 | |
| 楼外公共区域 | 10 | 垃圾收集 | 高层按单元、多层按幢设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 |
| 11 | 道路地面、绿地、明沟 | 道路地面、绿地每日清扫二次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；明沟每周清扫一次。 | |
| 12 | 宣传栏、小品等 | 每半月清洁一次，高杆路灯2M以上部分每月清洁一次 | |
| 13 | 垃圾厢房 | 垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次 | |
| 14 | 果皮箱、垃圾桶 | 合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 | |
| 15 | 消毒灭害 | 每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠三次。 |
三、公共区域秩序维护服务标准
| 序号 | 内容 | 服务要求 |
| 1 | 人员要求 | （1）专职人员，以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 （2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 （3）上岗时佩带统一标志，按需求穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 （4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。 |
| 2 | 门岗 | （1）主出入口24小时值班看守、16小时立岗，其中主入口高峰期双人值勤，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 （2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。 （3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行确认制度，并进行记录。 |
| 3 | 巡逻岗 | （1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位、重点区域每1小时巡逻一次。 （2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，并报告业委会与警方，协助采取有关措施。 （3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。 |
| 4 | 技防设施和救助 （监控岗） | （1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等四项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 （2）监控中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 （3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。 |
| 5 | 车辆管理 | （1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 （2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。 （3）车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 |
四、公共区域绿化日常养护服务标准
| 内容 | 要素 | 养护要求 |
| 草坪 | 修剪 | 每年普修四遍以上，草面基本平整。 |
| 清杂草 | 每年清除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%。 | |
| 灌、排水 | 及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。 | |
| 施肥 | 每年普施有机肥一遍。 | |
| 病虫害防治 | 发现病虫及时灭杀。 | |
| 树木 | 修剪 | 乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。 |
| 中耕除草、松土 | 每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。 | |
| 施肥 | 按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。 | |
| 病虫害防治 | 有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10％。 | |
| 扶正 加固 | 有倒伏倾向，及时扶正、加固。 | |
| 其它 | 乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。 | |
| 花坛花境 | 布置 | 一年中有二次以上花卉布置。 |
| 灌、排水 | 保持有效供水，无积水。 | |
| 补种 | 缺枝倒伏不超过十处。 | |
| 修剪、施肥 | 保持花卉生长良好。 | |
| 病虫害防治 | 及时做好病虫害防治。 |
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
| 内容 | 运行、保养、维修服务要求 |
| 门窗 | 每季一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。 |
| 楼内墙面、顶面、地面 | 墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损现象。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。 |
| 路灯、楼道灯 | 完好率不低于80%。 |
| 雨、污水管道 | 区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及时清掏。 |
| 化粪池 | 每季度检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。 |
| 围墙 | 每半年一次巡查围墙，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。 |
| 道路、场地等 | 每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。 |
| 安全标志等 | 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。 |
| 房屋结构 | 每年二次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。 |
| 供水系统 | 1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。 2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。 3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。 4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。 |
| 排水系统 | 1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。 2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。 3、控制柜电气性能完好，运作正常。 4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。 5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。 |
| 升降系统 | 1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。 4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。 |
| 弱电系统 | 1、楼宇对讲系统（可视）：每周一次进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常； 2、周界报警： 24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器准确地识别报警区域； 3、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常； 4、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常。 |
| 消防系统 | 1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常； 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好； 3、每周三次检查火警功能、报警功能是否正常； 4、每年试验一次探测器，火灾探测器及时清洗或更换； 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查； 6、每月检查一次灭火器，及时更新或充压。 |
三级服务
一、综合管理服务标准
| 序号 | 内容 | 服务要求 |
| 1 | 管理处设置 | 小区内设置管理处，配置简单办公设备，办公场所整洁有序。 |
| 2 | 管理人员要求 | （1）管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗。 |
| 3 | 服务时间 | 周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。 |
| 4 | 日常管理与服务 | （1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。 （2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。 （4）告知业主或使用人装修须知，制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。 （5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。 （7）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。 （8）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 （9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于小区住户50%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 （10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 （11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （12）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 （13）各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。 |
二、公共区域清洁卫生服务标准
| 项目 | 序号 | 内容 | 服务要求 |
| 楼内公共区域 | 1 | 地面 | 每日清扫一次。 |
| 2 | 扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱 | 扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每半月清洁一次。 | |
| 3 | 栏杆 | 每周擦抹一次 | |
| 4 | 天花板、公共灯具 | 每半年除尘一次。 | |
| 5 | 进户门 | 每半月擦抹一次 | |
| 6 | 楼道玻璃 | 每季清洁一次 | |
| 7 | 天台、屋顶 | 每季清洁一次 | |
| 8 | 电梯轿厢 | 每日擦拭、清扫一次 | |
| 9 | 垃圾收集 | 居民自行投放至小区集中投放点。 | |
| 楼外公共区域 | 10 | 道路地面、绿地、明沟 | 道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾；明沟每周清扫一次。 |
| 11 | 宣传栏、小品等 | 每季清洁一次，高杆路灯2M以上部分每半年清洁一次 | |
| 12 | 垃圾箱（房） | 垃圾房每周冲洗二次，垃圾桶内胆夏天每周清洁二次，冬天每周冲洗一次 | |
| 13 | 消毒灭害 | 每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。 |
三、公共区域秩序维护服务标准
| 序号 | 内容 | 服务要求 |
| 1 | 人员要求 | （1）专职人员，身体健康，工作认真负责。 （2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材、物防、技防器械和设备。 （3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。 |
| 2 | 门岗 | （1）小区出入口24小时值班看守，次入口定时开放，并有交接班记录、登记记录。 （2）封闭管理小区，对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口有序、道路畅通。 （3）对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。 |
| 3 | 巡逻岗 | （1）白天巡逻次数不少于四次，夜间巡逻不少于二次，重点部位、重点区域每3小时巡逻一次，并有巡逻记录。 （2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告业委会和相关部门，协助采取有关措施。 |
| 4 | 技防设施和救助（监控岗） | 有电子保安门。 |
| 5 | 车辆管理 | （1）地面、墙面设置简易的交通标志。 （2）引导车辆按规定有序停放，备有必需的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。 |
四、公共区域绿化日常养护服务标准
| 内容 | 要素 | 养护要求（植物） |
| 草坪 | 修剪 | 年普修三遍以上，切边整理一次以上。 |
| 清杂草 | 年普除杂草四遍以上，杂草面积不大于8%。 | |
| 灌、排水 | 干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。 | |
| 病虫害防治 | 发现病虫害及时灭杀。 | |
| 树木 | 修剪 | 乔、灌木按规范修剪每年二遍以上；篱、球每年修剪三次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于二次。 |
| 中耕除草、松土 | 每年中耕除草四次以上。 | |
| 施肥 | 每年普施基肥一遍。 | |
| 病虫害防治 | 有针对性及时灭治，每年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。 | |
| 扶正加固 | 发生倒伏及时扶正、加固。 |
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
| 内容 | 运行、保养、维修服务要求 |
| 门窗 | 每季一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。 |
| 楼内墙面、顶面、地面 | 墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损现象。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。 |
| 路灯、楼道灯 | 完好率不低于80%。 |
| 雨、污水管道 | 区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及时清掏。 |
| 化粪池 | 每季度检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。 |
| 围墙 | 每半年一次巡查围墙，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。 |
| 道路、场地等 | 每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。 |
| 安全标志等 | 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。 |
| 房屋结构 | 每年二次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。 |
| 供水系统 | 1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。 2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。 3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。 4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。 |
| 排水系统 | 1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。 2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。 3、控制柜电气性能完好，运作正常。 4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。 5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。 |
| 升降系统 | 1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。 4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。 |
| 弱电系统 | 1、电子防盗门：每月定期保养，保持电子防盗门使用正常； 2、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常； |
| 消防系统 | 1、消防泵每二月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常； 2、消防栓每二月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好； 3、每年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查； 4、每月检查一次灭火器，及时更新或充压。 |
开化县老城区、零星普通住宅物业服务标准
一、综合服务标准
1、建立业主档案和服务制度；
2、签订有服务合同；
3、对业主投诉一周内给予答复；
4、采取各种形式与不低于50%的业主沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析，及时整改。
二、公共区域清洁卫生服务标准
1、生活垃圾日产日清；
2、公共场所每日清扫一次，绿地无明显废弃物；
3、楼道每周打扫一次，楼梯、扶手每月清洗一次。
三、公共绿化日常养护服务标准
1、定期清除绿地杂草，控制杂草孳生；
2、乔、灌树木一年修剪不少于一次，草坪修剪一年不少于一次。
四、公共部位、设施日常养护标准
1、雨污水管沟保持畅通；
2、化粪池外溢及时清理。
附件五
住宅小区物业考评目录
| 考 评 项 目 | 考 评 内 容 与 标 准 |
| 一、 机 构 配 置 及 综 合 管 理 | 1、物业管理企业有物业管理资质。 |
| 2、小区有按规定配置的物业管理办公用房和经营用房。 | |
| 3、小区业主委员会（业主）机构健全，工作正常。物业管理企业与业主委员会（业主）签订规范的物业服务合同，双方责、权、利关系明确。 | |
| 4、小区各项管理制度完善，有管理规划和具体的实施方案，制定了业主公约及各项专业管理制度、办法及管理企业内部岗位考核制度。 | |
| 5、物业管理企业主要负责人和管理人员经过专业培训，专业技术人员有相关专业技术证书。 | |
| 6、小区管理服务人员佩戴明显标志，遵守职业道德规范，有较强的事业心。 | |
| 7、小区管理设施齐全，有较先进的保障措施，应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理。 | |
| 8、定期征询业主对物业管理服务的意见，对业主提出的正当、合理的意见及时采纳。 | |
| 二、 房屋 维修 管理 | 1、房屋外观完好、整洁，小区内组团及幢号有明显的标志及引路平面图。 |
| 2、无违章私搭、乱建现象，阳台的使用统一有序，不碍观瞻。住宅装修，不得危害房屋结构和他人安全。 | |
| 3、房屋维修及时，并建立回访制度，属于大、中修范围的，及时告知业主委员会并编制维修计划。 | |
| 4、房屋资料、档案齐全完善，并建立住户居住档案，住房所在幢号、门号、房号清晰。 | |
| 三、 环境 卫生 管理 | 1、小区内环卫设施完备，设有垃圾箱（房）、果壳箱、垃圾中转站等垃圾收集设施及中转设施。 |
| 2、小区实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，区内道路每天清扫并保持整洁，绿地废弃物及时清理。 | |
| 3、小区内没有违反规定饲养家禽、家畜及宠物的现象，无乱张贴悬挂，无乱设摊点现象。 | |
| 4、房屋的公共楼梯、扶拦、走道等公用部位保持清洁，没有随意堆放杂物和占用现象。 | |
| 5、及时清理化粪池，确保粪便不外溢。 | |
| 6、二次供水水箱定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 | |
| 7、整体环境整洁，定期杀虫灭鼠，无鼠害、虫害。 | |
| 四、 安全 防范 及公 共秩 序管 理 | 1、小区实行封闭式管理。 |
| 2、小区配有电视监控系统、有专人负责随时掌握小区内各种情况，有专业化保安队伍，岗位人员配备合理，实行24小时值班巡逻。 | |
| 3、保安人员有统一制服，工作认真负责，文明执勤、言行规范。 | |
| 4、可能危及住户安全处有明显标识和防范措施。 | |
| 5、小区内无因管理企业责任造成治安案件、交通事故和消防事故。 | |
| 6、车辆行使、停放有序，管理制度落实，无乱停乱放机动车、非机动车。 | |
| 7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 |
| 五、 公用 配套 设施 设备 管理 | 1、小区公用设施、设备档案资料齐全、存放有序，查阅方便。 |
| 2、各种设备完好无损、运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备；日常维修及时，维修工程质量合格以上。属于大、中修范围或需要更新改造的，及时告知业主委员会并编制维修计划。 | |
| 3、每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作程序及保养规范。 | |
| 4、供水、供电、供气、通讯、照明、消防、邮政等设施、设备齐全，工作正常。 | |
| 5、小区内公共配套服务设施完好，无改变用途。 | |
| 6、小区道路畅通，路面平坦整洁，排水、排污管线设施完好，排放畅通。 | |
| 六、 绿化 管理 | 1、小区公共绿地覆盖率不低于30%。 |
| 2、花草树木配置得当，布局合理，品种及造型品位高，保持四季有应时花草。 | |
| 3、有专业人员实施绿化养护管理。 | |
| 4、花草树木长势良好，定期修剪整形，保持观赏效果。 | |
| 5、管理及养护制度完善，措施落实，无病虫害，无践踏折损及占用现象。 | |
| 七、 社区 文化 | 1、小区已建立精神文明建设、社区文化、社区服务制度。 |
| 2、小区内有娱乐场所和设施，管理企业定期开展健康有益的宣传和文体活动。 | |
| 3、管理企业为住户开展多项便民服务，为住户提供方便。 | |
| 4、管理企业积极协助街道、派出所、居委会开展各项工作。 | |
| 八、 收费 执行 情况 | 1、按规定与小区业委会签订物业管理服务合同，明确服务、收费事项。 |
| 2、按规定实行明码标价，收费项目、收费等级、收费标准、服务内容在经营场所醒目位置公布。 | |
| 3、未违背房屋所有人、使用人意愿收取与自身管理服务无关的费用，未擅自为其他部门代收费用。 | |
| 4、严格执行规定的收费项目、标准，提供质价相符的服务，无只收费不服务或多收费少服务现象。 | |
| 5、住户对物业管理服务质量及收费满意。 |
主题词：物业 服务 收费 通知
抄送：衢州市物价局，衢州市建设局，县府办、县纪委监察局、县财政局，县房地产管理处。
开化县物价局 2010年5月8日印发
