池政﹝2015﹞95号 

 

池淮镇人民政府

关于印发《池淮镇农村建房审批管理

实施细则》的通知

 

为加强村镇规划建设和土地管理，严格执行《开化县域总体规划》、《开化县土地利用总体规划》以及《开化县人民政府办公室关于切实加强农村宅基地审批管理的实施意见》（开政办发〔2015〕22号）文件的要求，进一步规范我镇农村建房管理，节约用地、改善人居环境和推进新农村建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省城乡规划条例》等法律法规的有关规定，结合池淮实际制定本办法。

    一、适用范围

本办法适用于池淮镇行政区域内农村农民私人建房管理。本办法所称农村宅基地是指农村村民合法取得的用于建造住宅的集体所有土地。集镇规划红线内的农村集体土地建房资格审查参照本办法办理，审批程序应按国有土地建房审批程序执行。

    二、基本原则

（一）节约规范用地。充分利用原有的宅基地、农村空闲地、低丘缓坡及未利用地，严格控制占用耕地建造住宅，禁止占用基本农田建造房屋。住宅建设涉及农用地和未利用地的，必须办理农转用和未利用地转用手续。

（二）保障基本需求。将保障农民合法居住权放到第一位，在安排、调剂宅基地和建房审批上优先安排，破解农村无房户、危房户、困难户的住房问题。

三、组织领导

（一）组织机构

成立池淮镇农村私人建房审批领导小组，负责全镇农村私人建房审批的管理、协调等工作。领导小组由镇长任组长，分管领导任副组长，国土所、规划办、扶贫办、计生办、林业站、农技站、水利站、公路管理站、污水治理办等相关站所负责人为成员。领导小组下设办公室，办公室设在镇国土资源所。各村成立私人建房工作小组，在镇农村私人建房领导小组领导下开展工作。

（二）职责分工

镇国土资源所：负责农村私人建房资格审查，主要包括是否拥有使用集体土地的资格，是否符合一户一宅政策，是否符合土地利用总体规划等信息审查，以及用地报批、房屋土地权证登记与发放。

镇规划办（农技站）：负责踏勘选址，规划条件的提出与落实等。

镇计划办：负责对计划生育情况进行审查。

镇扶贫办：负责对异地搬迁、下山脱贫情况进行审查。

镇林业站：负责林地征占用的受理以及其他林地、林业的问题协调与审查。

镇水利站：负责涉及河边、溪边等建房红线划定与确认。

镇公路管理站：负责涉及乡道两侧五米范围的建房红线的划定与确认。

镇污水治理办公室：负责提供污水处理化粪池图纸以及化粪池的竣工验收等。

村私人建房管理小组：负责本村私人建房的日常管理、矛盾纠纷的调处、违章建筑的巡查与处置，监督建房户的建房垃圾处理、污水池建造及外墙粉刷色彩要与周边协调、统一、美观。

（三）联审联批

农村私人建房实行联审联批制度。领导小组原则上每三个月组织召开一次审批会，一般由副组长负责召集。各相关站所按照各自职责，给出审查意见。领导小组办公室负责做好会议纪要。

四、建房资格及规划选址

（一）建房资格

依据《中华人民共和国土地管理法》、和《浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法》，符合“一户一宅”的农村村民，可以在本村申请宅基地新建、扩建、拆建住房。

1.有列情形之一，可以申请建房：

   （1）因子女结婚、兄弟分家等原因，符合分户条件的

（父母要跟着其中一方子女）。

   （2）农村无房户或经本村成员间调剂后成为的无房户。

   （3）农村危房户、困难户及符合“一户一宅”的村民

拆建、翻新和扩建。

   （4）外来人口落户，成为本村集体经济组织成员履行

本村村民义务，且没有住房的。

   （5）属政府确定的地质灾害防治、下山脱贫或水库库

区迁移范围的农村村民，原所在地无房或原宅基地落实处理政策后，政府统一安排异地搬迁的。

   （6）因实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共

设施和公益事业建设，需要搬迁的。

2.有下列情形之一，建房申请不予批准：

   （1）非本村村民或居民户申请建房。

   （2）不符合“一户一宅”要求。

   （3）建房申请人年龄未满18周岁。

   （4）出卖或以其他方式非法转让村内住房。

   （5）有违章建筑未处置或非法占用土地的。

   （6）享受本县下山脱贫异地搬迁政策在他处有住房的。

   （7）夫妻双方其中一方在外村有宅基地的。

3.鉴于实际认定工作的复杂性，如遇特殊情形，可由村级组织召开村民代表大会进行“一事一议”集体讨论决定，并经村级政务公开栏予以公示无意见后，经镇审核后认定。

（二）选址原则及规划条件

根据上级法律法规及县国土资源、城乡规划等主管部门相关规定，结合池淮镇实际，对选址原则及规划条件加以规定。

1.建房用地标准：建筑占地面积最高不超过125㎡（用地面积140㎡）。

2.建房选址标准及要求：选址应符合土地利用总体规划、乡镇规划和村庄规划。建房户利用农用地建房时，在符合“两规”的情况下，应先办理农转用手续。如还涉及到占用林地、水域、公路两侧建筑控制区应符合相关法律法规的要求，并办理林地征占用手续、水利意见或公路路政意见。

3.层数及层高要求：原则上建筑层数不超过3层，建筑檐口高度不超过11米，总高度不超过13米。对于统一规划的农民建房新村，有架空层时，建筑檐口高度不超过12.8米，总高度不超过14.8米。地下室不得超过2.2米。

五、审批程序

农村建房审批程序有“农户申请、村级预审、镇级审核（批）、规划审批、用地报备、施工监管、验收发证”七步。

（一）农户申请。申请建房的户主（以户口簿为准）提前2个月向户口所在地的村民委员会以《池淮镇      村农村村民建房申请表》（附件1）形式提出建房申请，并提供现有住房、家庭成员、户籍关系等证明材料。 

（二）村级预审。村土地协管员受理后，交村私人建房工作小组集体对建房申请资格、邻里间纠纷、建房用地和选址情况进行预审。集体讨论通过后对户主姓名、户内人员、申请面积和拟选址位置等信息即签署意见后的附件1在村务信息公示区张榜公示，公示期为7天。公示期满无异议的，由村民委员会签署同意申请报批意见，并上报镇农村私人建房领导小组办公室。

（三）镇级联审。镇农村私人建房领导小组办公室以接收村私人建房工作小组上交的农户建房申请表作为受理农户建房申请的依据。受理后，组织开展镇级联审。镇级联审由资格审查、现场踏勘、联审会议三部分组成。

资格审查：按照各部门根据职责分工进行；

现场踏勘：对于完成资格审查并符合条件的申请建房户组织进行现场踏勘。踏勘需由国土、规划、村私人建房工作小组及申请建房户共同参加，踏勘的主要内容包括核查一户一宅、确定土地类别、明确规划条件、核实四邻意见、划定放样红线。

联审会议：将经过资格审查和现场踏勘的申请建房户提交联审会议讨论。重点讨论的对象为异地新建的、占用林地的、沿河涉路的；位于深山、高山、远山自然村以及县村庄布点规划要求逐步萎缩、控制和搬迁的自然村；村庄拟列为传统村落保护或具备保护价值的；属于乡村旅游重点开发的；以及其他一些需审慎对待、集体讨论的情形。

（四）规划许可及用地报备。对于联审会议通过的，国土所负责用地报批，并报国土局备案；镇规划办负责向县规划局报送建房审批表进行审批，并办理乡村建设规划许可证。

（五）施工监管。农户在取得乡村建设规划许可证后方可开始建房施工。施工过程监管以村级到场监督为主、镇级动态巡查为辅的形式。实行基槽村级到场验收制度。建房户在完成基槽开挖、浇筑地梁前，应先通知村农村私人建房工作组进行基槽验收。村农村私人建房工作组按照放样要求进行核实验收，并保留相关书面记录，并作为土地使用权证确权发放的依据。对偏离建设许可、违反规划条件的情形，要及时给予制止和上报镇农村私人建房领导小组办公室。

（六）验收发证。房屋建造完成后，由镇农村私人建房领导小组办公室及村农村私人建房工作组进行联合验收，符合要求的发放集体土地使用权证，不符合要求，责令限期整改。

六、管理规定

（一）落实职责分工。村级要充分发挥组织自我服务、自我管理的功能，参与建房审批及过程监管的全过程，对建房户相关信息真实性和完整性负责，对管理不力造成不按规划建造或未批先建负直接责任；镇农村私人建房领导小组负责具体实施和管理，对建房审批的结果准确性负总责，对各种类型违章建筑负管理责任。