宁波市海曙区农村宅基地使用权及房屋所有权确权登记发证实施意见（试行）

为推进全区农村宅基地使用权及房屋所有权确权登记发证工作（以下简称“农房确权登记发证”），保障农民宅基地使用权和住房财产权，依据《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办〔2014〕73号）、《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）、《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案的通知》（甬政办发〔2017〕118号）等相关规定和工作要求，结合我区实际情况,制定本实施意见。

一、严格把握农房确权登记有关政策要求

（一）严格把握政策界线

1.合法部分的农村宅基地及房屋先予以确权登记。对违法占用宅基地或违反村镇规划的，按照“三改一拆”工作相关政策规定进行处理。对符合补办条件的，经处理（处罚）后允许补办审批手续。

2.农村村民一户只能拥有一处宅基地，合法取得的除外。

3.对乱占耕地建房、城镇居民非法购买的宅基地和房屋等，不得办理登记，不得通过登记将违法行为合法化。

4.农房确权登记以户为单位申请，户的认定原则上以公安部门户籍登记信息为准，持证人一般为户主，特殊情形的除外。

5.超占超建的宅基地及房屋，登记时能区分超占超建位置的，应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明超占超建的位置和面积；不能区分超占超建位置的，应当注明超占超建面积。

6.宅基地和房屋已分别登记，依法取得的土地使用权证、房屋所有权证继续有效。按照“不变不换”的原则，在今后申请变更、转移等登记时，换发房地一体的不动产权证书。

申请办理新的不动产权证书时，原持有的土地使用权证和房屋所有权证应当收回，证书遗失的由不动产登记机构公告作废。

（二）严格确认权利主体

农村宅基地应依法确认给本农村集体经济组织成员，并符合“一户一宅”政策,但以下情况除外：

1.已合法拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织成员或城镇居民，因依法继承、分家析产取得宅基地上房屋的，不受“一户一宅”政策限制，可按规定确权登记。

2.原为农村集体经济组织成员，因就学、兵役、婚姻、就业、服刑、进城落户等正常人口迁移成为非原农村集体经济组织成员的，其在原农村集体经济组织内经合法审批建造的宅基地及房屋，可申请不动产登记。

3.因重点工程建设、地质灾害防治、新农村建设、移民安置、扶贫搬迁等依法批准异地建房的非本农村集体经济组织成员，在落实原宅基地处置政策后，可凭相关权属证明文件办理不动产登记。

4.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际用地面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《中华人民共和国土地管理法》修订实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（三）严格落实房地一体原则

1.按照先确地权、再确房权以及房地不可分离原则确认宅基地使用权和房屋所有权，但在登记时应当按照“房地一体”原则进行统一登记。

2.宅基地使用权人与房屋所有权人权利主体应当一致，不一致的应当重新确定权利主体，权利主体一致后符合条件的予以确权登记。

（四）严格规范登记行为

农房确权登记发证工作应当遵循“权属合法、界址清楚、面积准确”的原则，全面核实、调查农房权利归属、界址状况以及土地面积、房屋建筑面积，保证权籍调查成果真实准确。规范填写不动产登记簿、不动产权利证书，妥善保存不动产登记档案资料，严格规范宅基地及房屋确权登记发证工作。

1.农村房屋房地一体首次登记应当在不动产登记机构门户网站以及本农村集体经济组织指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日。

2.非本农村集体经济组织成员按本实施意见规定可以登记的，应当在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注记相关信息。

3.农户分家析产登记应按照我区农村宅基地及建房管理办法相关要求执行。

二、妥善处理农房确权登记历史遗留问题

本着“尊重历史、保护权益、先地后房、分类处理”的原则，分阶段做好农房确权登记历史遗留问题的处理。

（一）农村宅基地确权规则

1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，可按现有实际使用面积确定宅基地使用权。

2.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地的，若已按《中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》（中发〔1986〕7号）及镇乡（街道）有关规定处理的，可按实际使用面积确定宅基地使用权；若至今未处理的，可由本农村集体经济组织出具证明，参照当时的处理政策进行处理后，按实际使用面积确定宅基地使用权。

3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2009年12月31日，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，但建房者符合建房条件，且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的，经本农村集体经济组织同意并公示无异议，在对规定面积标准内的未批部分进行处理（处罚）后，按土地利用现状补办用地审批手续，并按批准面积确定宅基地使用权。