台房金管〔2020〕5号

市住房公积金管理中心,各分中心：

    《台州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》已经市住房公积金管理委员会2020年第一次全体成员会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。

              台州市住房公积金管理委员会

             2020年3月24日

(此件公开发布)

台州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则

第一章  总则

第一条  为进一步规范全市住房公积金个人住房贷款业务管理，防范信贷风险，维护借贷双方的合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》《浙江省住房公积金条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和《浙江省住房公积金个人住房贷款操作规定（试行）》等有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条  住房公积金个人住房贷款是指住房公积金管理中心以归集的住房公积金，委托由市住房公积金管理委员会审批和确定的商业银行（以下简称“受托银行”）,向购买、建造、翻建或大修具有自有产权住房的住房公积金缴存职工发放的专项住房贷款。

第三条  市住房公积金管理委员会负责全市住房公积金个人住房贷款政策、贷款资金使用计划、受托银行的审批和确定。

市住房公积金管理中心负责全市住房公积金个人住房贷款业务的指导、监督等工作，并负责市本级住房公积金个人住房贷款业务的具体实施和日常管理。各分中心负责管辖范围内的具体实施和日常管理。

第四条  住房公积金管理中心与受托银行应签订承办住房公积金个人住房贷款金融业务协议，明确双方职责，委托贷款手续费按国家有关规定办理。住房公积金管理中心原则上应自主完成住房公积金个人住房贷款的贷款审批和贷款核算。

住房公积金个人住房贷款风险，由住房公积金管理中心承担。

第五条  住房公积金个人住房贷款额度不足以支付应付购房款时，可组合办理住房公积金个人住房贷款和商业银行个人住房贷款。组合贷款由住房公积金管理中心和受托银行联合发放。

第六条  经市住房公积金管理委员会批准，贷款资金不足时，市住房公积金管理中心可采取调整贷款政策、轮候制、住房公积金个人住房贷款转商业性个人住房贴息贷款（以下简称“公转商贴息贷款”）、住房公积金资产证券化等方式缓解资金不足；贷款资金宽松时，市住房公积金管理中心可采取公转商贴息贷款置换和商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款等方式利用资金。

第七条  本市行政区域内开展住房公积金个人住房贷款业务，适用本实施细则。

第二章  贷款咨询

第八条  住房公积金管理中心、受托银行应通过柜面、“12329”热线电话和短信、网站、微信等渠道向缴存职工提供贷款咨询服务。

第九条  贷款咨询包括以下主要内容：

    （一）贷款基本条件，包括贷款对象、住房公积金缴存要求、年龄、收入状况等；

（二）贷款用途、利率、期限、额度、首付款要求、担保方式、还款方式、还款途径等；

（三）贷款所需申请材料明细，包括购建房材料、身份证明、缴存证明、婚姻关系证明、还款能力证明等；

（四）贷款程序，包括办理流程、办理场所、办理时限等；

（五）住房公积金住房贷款申请表及有关贷款申请材料的获取渠道；

（六）住房公积金管理中心和受托银行、业务延伸网点的地址、电话等；

（七）贷款担保的相关要求；

（八）提供贷款额度、还款计划等测算服务；

（九）贷款收款、还款账户相关要求；

（十）贷款其他相关咨询。

　　第十条  住房公积金管理中心、受托银行在提供以上贷款咨询服务的基础上，向借款申请人发放住房公积金住房贷款申请表等相关表单，并应一次性告知相关注意事项。

第三章  贷款申请和受理

第十一条  住房公积金管理中心可直接受理缴存职工的贷款申请，也可委托受托银行受理缴存职工的贷款申请。

第十二条  申请人在申请住房公积金个人住房贷款时应具备以下条件：

（一）申请人须连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上且个人住房公积金账户处于正常缴存状态，留存不少于6个月的缴存余额（当前月缴存额的6倍），补缴、趸缴等形式不视为连续缴存。以下特殊情形除外：

1、借款人在申请住房公积金贷款日前，先后在两个（含）以上单位正常连续缴存住房公积金的，但在办理单位调动、转移手续过程中发生补缴住房公积金的；

2、军队转业人员到地方后将军队公积金转移接续到地方的；

3、职工由于单位原因产生住房公积金补缴的。

（二）有稳定的经济收入和按期偿还贷款本息的能力，且具有完全民事行为能力。通常情况下，申请人（及其配偶）的月平均收入应当大于或等于月还款额的两倍。

（三）有规定期限内（详见第十三条）购买、建造、翻建或大修自有产权住房的真实有效证明材料。

（四）申请人及其配偶两年内在住房公积金管理中心及中国人民银行征信系统没有不良信用记录，具体管理规定如下：

1、信用记录以人民银行版本的个人信用报告为准，各委托贷款银行通过人民银行征信中心数据产生的个人信用报告视同人民银行的信用报告；

2、个人信用报告上载明的逾期不区分种类，采取按月偿还方式的贷款中1个月即为1期，每出现1期逾期还款计不良记录1次；采取到期一次性偿还的信用、抵押等贷款中，产生超过3个月以上没还款的，视为连续3次逾期；准贷记卡还款状态中出现“1”或“2”可视为正常还款；

3、夫妻双方的逾期次数不累加；

4、连续三次（含）以上或累计六次（含）以上逾期，不允许贷款；

5、综合信用评价较差，被法院、信用台州等机构平台列入黑名单的，不允许贷款；

6、公积金贷款未按时足额还款即逾期，每期都设3个工作日的宽限期。在宽限期内的，不计罚息且不纳入人民银行征信系统；超过宽限期的，计收逾期罚息且纳入人民银行征信系统；

7、逾期情况须通过中国人民银行征信系统及住房公积金管理中心贷款信息双重查核；

8、特殊情况，须有详细情况证明并报分管领导审批。

（五）职工家庭成员（家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女）都从未申请过住房公积金贷款的，可按首套申请住房公积金贷款；已经申请过住房公积金贷款的执行“认房认贷”原则。

住房套数具体规定如下：

1、家庭成员在台州市行政区域内的户口所在地、工作所在地和购房所在地（以下简称“规定区域内”）购买首套或第二套住房的，可以申请住房公积金贷款；

2、不受理规定区域内购买第三套及以上住房的公积金贷款，住房套数以不动产部门登记结果为准；

3、土地性质为集体的不计入住房套数。

贷款次数具体规定如下：

1、一个职工家庭可申请两次住房公积金贷款，不受理第三次及以上住房公积金贷款；

2、申请人及其配偶有住房公积金贷款（含公转商贴息贷款）未结清的，不允许申请住房公积金贷款；

3、首次住房公积金贷款结清满12个月后可再次申请。

（六）有住房公积金管理中心认可的住房作为抵押。具体规定如下：

1、原则上必须以职工家庭本次贷款申请的住房作为抵押物；

2、建造的自住住房土地性质为集体的，申请人需提供其他住房作为抵押物；

3、所购住房为“子母套”,采取纯公积金贷款的，必须两套一并抵押；采取组合贷款的，在公积金管理机构委托银行与商业贷款银行一致的情况下，可分开抵押；

4、申请人及其配偶等共有（包括单独拥有）房屋产权人都同意将该住房作抵押。

（七）已办理商业性个人住房贷款申请转住房公积金贷款的，应符合住房公积金贷款条件及相关规定。

（八）已支付不低于规定比例的首期付款，如职工需同时申请组合贷款的，根据公积金中心和银行的首付比例高者为准。具体规定如下：

1、购买首套住房最低首付比例为30%，最高贷款额度不超过房屋总价的70%；

2、购买第二套住房最低首付比例为40%，最高贷款额度不超过房屋总价的60%；

3、购买预（现）售商品房的，须未全额付款；

4、预（现）售商品房转现房办理不动产权证后（商转公除外），不再受理住房公积金贷款。

（九）法律、法规和规章规定的其他条件。

第十三条  申请贷款的时限：

（一）购买预售商品房的，申请人应在签订商品房买卖合同后24个月内，提出贷款申请；

（二）购买现售商品房的，申请人应在签订商品房买卖合同后12个月内，提出贷款申请；

（三）购买现房（包括二手房）的，申请人应在办妥房屋交易过户手续，交纳房屋契税（以契税发票所载明的时间为准）后的12个月内，提出贷款申请；

（四）建造住房的，其土地性质为国有的，申请人应在取得相应《不动产权证书》后的12个月内，提出贷款申请；土地性质为集体的，申请人应在取得《建设工程规划许可证》或《村镇建设规划许可证》或取得《不动产权证书》后12个月内，提出贷款申请；

（五）翻建或大修住房的，申请人应持有关部门批准文件，在完成房屋翻建或大修工程后的12个月内，提出贷款申请；

（六）办理商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的，应在办理一次性偿还商业性贷款后30日内，提出贷款申请。当住房公积金管理中心个贷率处于85%以上高位运行并达到风险状态时，停止该项业务的办理。

第十四条  申请人申请住房公积金个人住房贷款时需提供以下申请材料的原件及复印件：

（一）身份证明：申请人及其配偶的居民身份证（不包括复印件）、户口簿等；

（二）婚姻状况证明：结婚证、离婚证等；

（三）还款能力证明：申请人及其配偶单位出具的收入证明或个人收入承诺书（以下统称收入证明），申请人也可根据本人住房公积金缴存基数推算其收入，无需提供收入证明；收入证明上的月收入为缴存基数1.5倍以上或10000元以上的，需额外提供银行流水。申请人父母、子女可作为共同还款人，签订共同还款承诺书，提供共同还款人的身份证、收入证明，以及与申请人的关系证明；

（四）征信证明：中国人民银行个人征信系统查询申请人及其配偶个人信用情况材料；

（五）住房公积金异地缴存和贷款证明：申请人或其配偶异地缴存住房公积金的，须提供缴存地住房公积金管理中心出具的异地贷款缴存证明和近12个月的缴存明细；

（六）贷款用途证明：

1、购买预（现）售商品房的，须提供合法有效的购房合同、不低于规定比例的首付款增值税发票；

2、购买现房（包括二手房）的，须提供《不动产权证书》和增值税发票、契税发票（税收缴款书）；

3、建造、翻建或大修自有产权住房的，其土地性质为国有的，须提供《建设工程规划许可证》《不动产权证书》、有资质单位出具的工程概预算或工程造价评估报告、有资质单位出具的房地产抵押价值评估报告；其土地性质为集体的，须提供《建设工程规划许可证》或《不动产权证书》、有资质单位出具的工程概预算或工程造价评估报告、抵押房产所有权人的身份证、结婚证、户口本、抵押房产的《不动产权证书》（或《房屋所有权证》《土地使用权证》）和有资质单位出具的房地产抵押价值评估报告。如不能提供工程概预算或工程造价评估报告，可按每平方米1200元计算工程造价预算；

4、商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的，须提供一次性偿还商业性住房贷款银行明细清单、原住房借款合同、《不动产权证书》（或《房屋所有权证》《土地使用权证》）、契税发票（税收缴款书）。

（七）贷款担保材料：贷款采取抵押担保方式，提供抵押权力清单、权属证明文件，及有处分权人出具的同意抵押的证明；

（八）申请人贷款还款账户材料；

（九）住房情况证明：非首次申请住房公积金贷款的职工家庭须提供在台州市行政区域内户口地、工作地和购房所在地的不动产信息查询证明；

（十）住房公积金管理中心、受托银行要求提供的其他材料。

第十五条  申请住房公积金个人住房贷款的额度应同时符合以下限额标准:

（一）不高于购买、建造、翻建或大修自有产权住房总额的规定比例。其中购买自有产权住房总额不包括车库（位），车库（位）与房屋在同一张契税发票上导致价值无法评估的，按10万元/个核定，计算贷款额度时应扣除。现房（包括二手房）购房总额以房屋增值税或契税发票中的成交金额、评估价值相比较低者为准；房屋为“子母套”的，购房总额以其中一套购房价款计算。

（二）建造、翻建或大修自有产权住房，其土地性质为集体的，使用其他房产作为抵押物的，可贷款额度不得超过抵押物价值的70%。

（三）购买、建造、翻建或大修同一套自有产权住房，申请贷款金额与累计提取金额之和不得超过总房价。

（四）申请人及其配偶可贷款额度的计算公式为：

可贷款额度=申请人及其配偶申请住房公积金贷款时住房公积金账户月平均余额之和×规定倍数。

职工账户月平均余额计算方式为申请贷款时近12个月的每月末账户余额平均值（不含一次性补缴），缴存时间不足12个月的按实际月数确定。

规定倍数按15倍确定，市住房公积金管理中心可根据本市公积金存贷比情况进行调整。

夫妻双方贷款额度可合并计算。

申请人配偶住房公积金缴存没有达到连续正常缴存6个月的，不纳入计算公式。

实际可贷款额度低于20万元的，可按20万元确定。

（五）借款人及其配偶双方均正常缴存住房公积金的最高贷款额度为50万元，仅单方缴存住房公积金的最高贷款额度为30万元。配偶住房公积金缴存不足6个月的，按单方缴存确定。

（六）贷款额度可根据职工还款能力调整。还款能力应综合考虑借款人城市基本生活费、家庭负债及担保负债等情况综合评估。

第十六条  商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的，可贷款额度不超过商业性个人住房贷款余额，且需符合第十二条规定。

第十七条  住房公积金贷款最长年限为30年且不超过法定退休年龄5年。

第十八条  贷款受理人员在收齐贷款申请资料后，对贷款申请进行审核，主要内容包括：

（一）住房公积金住房贷款申请表填写内容完整、字迹清晰，相关信息与所提交资料记载信息一致；

（二）所提交的资料在规定的有效期限内且属相关部门依职权出具，同时形式符合国家相关规定，内容相互对应；

（三）所提交的资料规格、数量符合贷款所需材料的要求；

（四）申请人为住房公积金缴存人且属于购买、建造、翻建或大修自有产权住房的房屋所有权人或共有权人；对于存在共同申请人的，共同申请人应为申请人配偶；

（五）申请人姓名、证件号码应与其住房公积金缴存信息一致，对于申请人曾在异地缴存住房公积金的情况，其住房公积金开户、缴存情况根据原缴存账户所在住房公积金管理中心出具的缴存证明信息给予认可；

（六）申请人申请的贷款期限不超过规定的最高贷款期限；

　　（七）申请人及其配偶贷款月还款额原则上不超过占其住房公积金缴存基数之和的50%；如申请人及其配偶不同意以其住房公积金缴存基数为认定标准的，则需提供收入证明或其他收入证明；

（八）二手房房龄与申请人申请的贷款期限相加不超过房屋使用年限；

（九）通过中国人民银行个人信用报告、住房公积金管理中心贷款信息等，审核申请人及其配偶的信用情况，并确认申请人及其配偶均无尚未还清的住房公积金贷款；

（十）申请人提交的购买、建造、翻建或大修自有产权相关资料应符合住房公积金管理中心和相关行政管理部门的规定；

（十一）申请人首付款支付比例符合本市住房公积金个人住房贷款有关政策等规定；

　　（十二）申请人拟提供或选择的担保符合以下要求：

　　1、购买自有产权住房的，应使用本次申请贷款所购住房作为抵押物；

2、建造、翻建或大修自有产权住房的，其土地性质为国有的，应使用本次申请贷款所建造、翻建或大修住房作为抵押物；其土地性质为集体的，可用其他房产作为抵押物。

（十三）还款账户为申请人在受托银行开立的人民币借记卡或活期存折，并符合贷款扣划要求；

（十四）其他需要审核的事项。

第十九条  贷款受理人员应与申请人及其配偶就其贷款意愿、贷款用途等事项进行面谈，填写面谈笔录。

　　 第二十条  贷款受理后，受理人员提出受理意见：

（一）符合贷款条件的，对申请人可贷款金额、期限、利率、还款方式等提出初步意见，并将贷款申请资料移送贷款审核人员；

　　（二）对贷款条件或申请资料有异议的，要求申请人补充相关贷款资料，进行调查后予以答复；

　　（三）不符合贷款条件的，应告知申请人不予受理的原因，并将申请材料退还申请人。

第四章  贷款审核和审批

第二十一条  贷款审核人员应结合贷款申请资料对受理人员提出的受理意见、住房公积金缴存情况、拟申请贷款期限、拟申请贷款金额、首付款比例等进行合规性审核，并对申请人贷款申请相关情况进行评价。

第二十二条  审核人员在完成复核工作的基础上，应进行以下调查及审核工作：

（一）对于异地住房公积金管理中心出具的缴存证明，应通过一定的方式核实缴存证明的真实性；

（二）申请人购房合同（协议）符合国家备案规定，并对交易真实性进行核实；申请人建造、翻建或大修批文，符合相关规定并对真实性进行核实；

（三）按照第二十三条规定，审核申请人拟提供的担保；

（四）审核本市相关政策规定的其他事项。

第二十三条  对于申请人拟提供抵押担保的，审核人员应完成以下工作：

（一）根据申请人提交的抵押物权属证明或合同（协议）等文件的相关内容，审核抵押物权属情况符合房地产登记机构抵押登记相关政策要求。

（二）审核抵押物价值应符合以下规定：