苍政办〔2008〕45号

苍南县人民政府办公室关于印发苍南县

农民公寓小区建设管理实施办法(暂行)的通知

　　各乡镇人民政府，县政府直属各单位：

　　《苍南县农民公寓小区建设管理实施办法（暂行）》已经县政府第十七次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二ＯＯ八年三月二十一日

苍南县农民公寓小区建设管理

实施办法（试行）

　　第一条  为节约集约利用土地，保障城乡规划实施，推进新农村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省关于加强农房建设管理若干意见》等有关规定精神，结合我县实际，制定如下实施办法（以下简称《办法》）。

　　第二条  指导思想

　　以科学发展观为指导，以提升城镇品位、改善农民人居环境、提高土地利用率为出发点，按照“一次规划、分步实施、分类指导，稳步推进”的原则，在有条件的村积极鼓励农民建设公寓小区，努力促进农民居住方式和生活方式的转变，推进城市化进程，最终实现农民向居民、农村向社区转变。

　　第三条  实施原则

　　（一）坚持规划先行原则

　　在城镇总体规划和土地利用总体规划指导下，加快编制控制性详细规划或村庄建设规划，科学安排农民公寓小区位置、规模，逐步引导农民集中到规划的公寓小区居住。

　　（二）坚持打破村域界限集中建设原则

　　各乡镇所有的零星建房户要列入农民公寓规划实行统一建设，做到一乡镇一统筹。农民公寓小区规划不受村域限制，鼓励多个村联合建设农民公寓，引导农民公寓小区向中心村集聚并向城镇居住小区过渡。

　　（三）坚持“六个统一”原则

　　在规划建设过程中，坚持“统一规划、统一设计、统一征地、统一建设、统一分配、统一管理”原则。

　　（四）坚持节约集约用地原则

　　农民建设公寓式住宅要充分利用老宅基地、荒杂地、空闲地，确需占用耕地的要严格控制。对已被调整迁移的老宅基地，要结合土地整理，及时复垦还耕。今后原则上不再安排直间独户个人建房指标。

　　（五）坚持社区化管理原则

　　按照建设社会主义新农村的要求，结合“十村示范，百村整治”工程，科学规划，合理布局，完善配套设施，按商品房住宅模式进行管理。

　　第四条  实施范围

　　坚持“政策引导、乡镇统筹、农民自愿、分步实施、整体推进”的思路，按“先易后难”的原则，条件成熟一个建设一个，由规划区外向城郊结合部推进，逐步延伸到城中村，全面推动我县农民公寓小区建设。本《办法》的实施范围：

　　（一）各镇城郊结合部，镇规划区外村庄及各乡、办事处所在地中心村，人口相对集中现状农居规模较大的村庄。

　　（二）下山异地脱贫、避灾点迁建。

　　（三）建成区内的城中村改造可以参照执行。

　　第五条  建设与管理

　　（一）农民公寓小区规模：在镇规划区内必须达到20亩以上；镇规划区外和乡管辖的村庄可放宽到10亩以上。

　　（二）安置对象及标准：农民公寓安置对象为农村无房户、住房特困户、拆迁户及拆旧建新户。有违法违章建筑的无房户和拆旧建新户，必须自行拆除违法违章建筑和旧房，否则不予审批安置。安置面积标准按大户（6人以上，含6人）140＿160m2，中户（4-5人）120＿140m2，小户（3人以下）120m2以下。

　　（三）土地供应方式：对跨村建设的农民公寓小区用地以行政划拨方式供地，本村农民公寓小区建设的用地安排本村农民居住的，办理使用手续或行政划拨供地。

　　（四）规划要求

　　1、先规划，后选址。选址应符合镇、中心村、村庄规划。

　　2、以多层联体为主（不包括车库），符合控规要求的可以按规划实施。

　　3、户型：必须二单元联体以上。

　　4、容积率1.5以上。

　　5、建筑密度30%-35%。

　　6、绿地率25%-30%。

　　7、道路管线（包括供水、排水、排污、电信、电力、有线电视）等基础设施应同步建设。

　　8、公共配套方面如停车、社区用房管理、环卫等按有关规定实施。

　　（五）建设要求

　　1、公寓设计应充分尊重农民意愿，同时应体现节地节水节能节材和环保要求，满足抗台防洪抗震防火等标准规范要求。

　　2、落实建设各方主体质量安全责任，切实加强施工质量监督管理。今后农民建房必须由相应资质的设计单位设计施工图，相应资质的建筑施工企业施工，并须办理工程质量监督手续。

　　3、公寓小区所在村委会作为农民公寓的代建业主，多村联合集中建农民公寓小区的，由乡镇人民政府牵头，各村选出业主代表共同参与，组建农民公寓小区筹建机构，并以农民公寓小区筹建机构名义申请报批有关建设手续。

　　（六）农民公寓小区管理要求

　　参照《物业管理条例》执行。

　　1、提升小区管理专业化、社会化水平，鼓励发展保洁、保安、物业维修等社区管理活动。

　　2、小区管理资金由小区住户分担和小区自身收益补助共同组成，住户支付部分按建筑面积分摊，小区留取部分营业用房归全体业主共用，其收益用于补助住户支付小区管理费用。

　　3、业主共同协商一致的小区管理其它形式。

　　（七）审批程序

　　农民公寓按集体项目程序由村委会统一申请办理报批手续。具体程序如下：

　　1、申请建房户向当地村委会提出申请，经村民代表大会三分之二以上代表同意，由村委会统一将成幢建房户名单上报乡镇人民政府初审。多村联合建设农民公寓的，由各村村民代表大会分别表决通过后，共同将建房户名单上报乡镇人民政府初审，乡镇人民政府负责筹建多村联合建设农民公寓小区机构，并以该公寓小区筹建机构名义，报县农民公寓领导小组办公室审查后，经县农民公寓领导小组研究同意，然后向县发改局申请立项。村委会委托有资质的设计单位设计公寓规划建设方案，经村两委会讨论并公示10个工作日后，报县规划建设局确定规划方案，并办理建设用地规划许可手续。

　　2、提供拆迁和安置名单向县国土局办理建设用地手续，经上级政府批准后，由县国土局颁发建设用地批准书，占用土地涉及农用地的须先行办理农转用手续。

　　3、县规划建设局凭土地批准文件、公寓设计方案及拆迁和安置户名单，经公示无异议的给予办理工程建设手续。

　　4、乡镇政府按规定组织项目建设工程招投标（施工监理）。

　　5、由县规划建设局办理质量监督及施工许可手续。

　　6、乡镇政府组织竣工验收，各相关部门和单位参与。

　　7、报县国土局办理公寓房土地使用权分割发证手续。

　　8、报县房管局办理房产所有权登记手续。

　　第六条  政策引导

　　（一）规费减免。农民公寓建设涉及基础设施配套费、土地管理费、墙改押金、高教基金、散装水泥押金、质监费等行政事业性收费在县政府权限内予以减免。

　　（二）鼓励农村集体经济组织按规划稳妥开展农村集体用地整理，改善农民生产生活条件，对建设用地所产生的复垦指标，可以通过政府收购或者按50%的比例返回给乡镇统筹安排给村集体优先安排拆迁户、无房户、住房特困户用于农民公寓小区建设。

　　（三）列入农民公寓小区规划建设统筹的村，土地征用村级安置留地指标用于农民公寓小区建设的，可优先予以安排。

　　（四）鼓励农民建新拆旧，节约下来的国有土地由县政府收回统一调剂，集体土地全部返回给村集体按村留地政策处理。

　　（五）农民公寓小区内老旧房拆建要统一纳入到农民公寓小区的建设规划，冻结原地拆建。

　　第七条  工作要求

　　（一）加强组织领导。县建立农民公寓建设领导小组，下设办公室，具体负责协调、管理和监督工作。各乡镇成立相应的组织机构，做好政策协调工作。

　　（二）大力宣传。要充分运用电视、网络、报刊、小手册等各种宣传渠道，广泛宣传建设农民公寓小区对改善农民生产生活的积极效益，在全社会积极倡导建设农民公寓解决农民住房困难的良好氛围。

　　（三）优化服务。各有关部门要进一步强化服务意识，本着从简、从快、从优原则，做好农民公寓建设的管理服务工作。县农办要做好农民公寓宣传推广、建设计划审核和建设资金监管工作；县国土局要指导盘活村庄存量土地，及时办理建设项目土地预审、建设项目用地审批手续、建设用地批准书、农民公寓土地使用权分割发证手续；县规划建设局要指导农民公寓的选址、户型设计、建设规划手续办理和质量监督管理；县房管局要做好房产所有权登记发证和物业管理服务的指导工作；其他各有关部门也要各司其职，加强指导服务。

　　（四）依法监管。乡镇要加强建设资金管理，各村对农民公寓建设资金使用情况要按时进行公示，接受村民的监督，财务应独立建帐列支，并由专业部门进行审计，提高资金使用的透明度，同时要加强对施工质量的监督和管理。国土、规划建设部门要加大对农民公寓建设中违法占地和违法建设行为的查处，保障农民公寓建设合法有序。

　　（五）强化考核。为扎实推进农民公寓小区建设，县政府把这项工作列入乡镇岗位责任制考核。各乡镇要把这项工作列入村（居）干部岗位责任制考核，切实加大考核力度。

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