各功能区管委会，各镇（街道）人民政府（办事处），县政府直属各单位：

《桥头镇农房改造集聚建设的实施办法（试行）》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一一年十月三十一日

桥头镇农房改造集聚建设的实施办法（试行）

一、基本原则

按照“农民可接受、政府可承受、发展可持续”的原则，在“自愿、依法、有偿”的前提下，有序推进农房改造集聚建设，促进我镇经济社会协调持续发展。

（一）统一规划，统筹推进。进一步优化城镇总体规划，合理确定“1＋X”空间布局规划数量和规模，并做好城镇总体规划和土地利用总体规划之间的紧密衔接，优化用地布局，为农房改造集聚建设预留足够空间。

（二）集聚发展，节约用地。积极引导农户整村连片向中心镇区和新社区集聚，产业向功能园区集中，耕地适度规模集中经营，完善宅基地管理机制和退出机制、流转机制，确保农村住房改造集聚建设新增用地与农村建设用地复垦土地总量增减平衡有余，农房改造集聚的建设用地节余率一般不低于20%。

（三）政府主导，规范运作。以镇政府为实施主体，结合各村实际因地制宜，充分尊重农民意愿，制定具体农房改造集聚建设的实施细则；组建国有投资农房建设经济实体，负责农房改造集聚建设项目的统一开发建设。

（四）农民自愿，依法公开。农民是农房改造集聚建设的直接参与者和最大受益者，要充分发挥农民主体地位，发扬民主、集中民意，实事求是、量力而行，不搞强迫命令，不搞“一刀切”。要依法审批，严格执行城乡规划、土地管理等方面的法律法规和政策规定，切实规范操作程序。农房置换的全进程要向全社会公开，重要内容实行公示，保障群众的知情权、参与权、选择权和监督权，充分体现公正、公平、公开。

 二、政策措施

（一）鼓励向中心镇区集聚。在坚持政策的前提下，通过完善有关配套措施，加快要素集聚，优化资源配置，为农房改造集聚提供必要的要素保障。在坚持农民自愿的前提下，鼓励整村连片搬迁，通过宅基地置换、农房价格杠杆等手段进行调节，同时充分利用地段级差，面积调控，积极引导向中心镇区加速集聚。在确保满足本镇集聚需求的情况下，可考虑吸纳本县其它中心镇山区农户跨镇集聚。

（二）做好建设用地复垦和农房拆旧搬新。按照“先弃旧、后置换”的要求，农户在搬入置换房之前，必须先签订协议退出旧房，并将宅基地及其使用的其它建设用地使用权移交给村集体，由村集体统一处置。置换出的土地，按照土地利用总体规划，属复垦区的必须复垦；属允许建设区的，征收为国有土地后用于开发建设。要做好土地复垦和项目建设的立项等对接工作，积极利用土地增减挂钩，实现滚动发展。复垦后的农村土地由村集体组织实行土地流转，实现规模化、产业化经营。

（三）实施宅基地置换。要根据农户实际需要，建立完善宅基地置换制度。农村宅基地权益属户籍制度改革前的村集体经济成员的农民所有，即户籍制度改革后迁入农村的其他人员不享有宅基地权益。

1、置换对象

置换对象必须同时满足以下条件：（1）本镇范围内拥有合法产权（宅基地）的在册农户，或符合申请建房条件但因规划控制冻结个人建房审批和确定搬迁的村的农户；（2）自愿有偿退出农村宅基地并不再享受宅基地安置待遇；（3）列入本镇按照“整村优先”、“连片优先”、“集约节约优先”原则的农房改造集聚建设农户，重点工程及城镇基础设施建设需要迁移户，地质灾害避险户，危旧房，住房困难户等政策确定优先置换的对象。

2、置换程序

（1）自愿申请。凡符合置换条件的对象，以户为单位向所在村委会以书面形式自愿退出全部农村宅基地，并书面提出自愿置换的申请。

（2）审核认定。经宅基地所在村委会（经合社）核实报镇政府后，镇政府指派专业人员入户调查测量，按规定要求建立以户为单位的档案。跨镇异地安置的由县政府确定审核主体。

（3）公示公告。坚持“三公开、一监督”，即公开置换政策、公开置换对象、公开置换房源、接受群众监督。对经认定符合条件的置换对象一律实行公示制度。公示内容包括农户人口、置换面积、置换地点、旧房处理情况等。经公示无异议的，由镇政府或县农房改造领导小组按有关办法确定置换户，并进行公告。

（4）建新拆旧。置换公寓由镇新农村建设投资有限公司统一组织建设，并负责与置换户签订置换协议，协议内容包括置换地点、建筑面积、付款方式、交付时间及旧房拆除期限等。置换户要在约定期限内自行拆除原住房及附属建筑物，方可办理相关置换手续。向置换户交房之前，由镇政府统一向上级主管部门申请注销置换户原住房土地使用权证、房屋所有权证。

3、置换方式

农户以宅基地置换，可自愿选择下列方式之一：（1）按人均住房建筑面积置换，每人30—50平方米计算所得建筑面积；（2）按合法建筑基底土地面积置换，在本镇进行置换的，可按合法建筑基底面积1:1—1:3比例计算置换安置建筑面积，跨镇置换的，上限适当下调；（3）按合法建筑面积置换，以合法建筑面积1:1比例计算安置建筑面积；（4）按货币方式安置，选择货币安置的，按房地产市场评估价予以补偿，并给予一定的奖励。采用以上（1）至（3）置换方式的，每户置换面积最高不得超过300平方米且不超过2套，最低不低于人均30平方米，如低于人均30平方米，按人均30平方米标准申购。跨镇异地置换的，可按价格、面积的不同系数予以差异化安置。

4、置换人口认定