上虞区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）

 

第一章  总 则

 

第一条 为规范上虞区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称“被征收人”）的合法权益和城市建设的顺利实施，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称“国务院条例”）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称“省条例”）、《绍兴市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下称“市办法”）等有关规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于上虞区城乡规划范围内国有土地上房屋征收与补偿工作。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条 区住房和城乡建设局是本区国有土地上房屋的征收部门（以下简称房屋征收部门），负责组织实施上虞区行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作，并对国有土地上的房屋征收与补偿工作实施监督管理。

房屋征收部门可以委托属地乡镇人民政府（街道办事处）承担房屋征收与补偿的具体实施工作。乡镇人民政府（街道办事处）为房屋征收工作具体实施单位和推进责任主体单位。

乡镇人民政府（街道办事处）可以向具有房屋征收业务经营范围及相应工作经验的单位采购房屋征收与补偿的具体服务工作，所需工作经费由建设活动实施单位予以保障并列入征收成本。

区发改、规划、国土资源、综合执法、市场监管、财政、审计、公安、档案等部门应当按照各自的职责，密切配合，协同做好国有土地上房屋征收与补偿工作。

第五条 房屋征收部门应当加强对从事房屋征收与补偿工作人员的业务培训与指导，并负责监督房屋征收实施单位在委托范围内开展房屋征收与补偿工作，并对其行为后果承担法律责任。

 

第二章  征收决定

 

第六条 确需征收房屋且符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定情形的，由建设活动实施单位向房屋征收部门提出申请，说明拟征收房屋范围及符合公共利益的具体情形。

发改部门提供建设活动符合国民经济和社会发展规划的证明材料，其中保障性安居工程建设、旧城区改建项目还应当提供纳入国民经济和社会发展年度计划的证明材料；规划部门提供建设活动符合城乡规划和专项规划的证明材料；国土部门提供建设活动符合土地利用总体规划和属于国有土地的证明材料。

第七条 房屋征收部门受理房屋征收申请后，根据规划部门提供的证明材料进行实地踏勘，拟定房屋征收范围，报区政府审查同意后，予以公布。

第八条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定的，不予补偿。

房屋征收部门应当在征收范围确定之日起 5 个工作日内，书面通知发改、国土、规划、市场监管、房地产交易登记等部门，依法暂停办理房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、权属以及房屋抵押登记、工商登记等相关手续。暂停办理期限最长不得超过一年。

第九条 因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当书面组织征询被征收人的改建意愿；90%以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建。

第十条 房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，收集相关依据，被征收人应当予以配合。调查结束后，房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内以公告形式公布。

房屋征收范围内有公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房，该公房的所有权人应当向房屋征收部门提供公房承租人、使用面积和建筑面积以及承租人是否符合房改政策等有关情况。

第十一条 建立由区房屋征收、规划、国土、综合执法等部门及属地乡镇政府、街道办事处组成的国有土地上房屋征收权属与用途联合认定机构（以下简称“房屋认定工作小组”）。房屋认定工作小组根据相关规定，对征收范围内未经产权登记、用途记载不一致、改变房屋用途的房屋，进行联合认定处置。具体认定和处置办法由区政府另行制定。

第十二条 房屋征收部门在组织调查的同时，应当委托具有相应资质的房地产价格评估机构，在征收补偿方案征求意见前一个月内对征收范围内的房屋进行采样评估，取得征收范围内被征收房屋类似房地产市场价格，同时测算征收成本。

第十三条 房屋征收部门根据调查登记情况，按本办法及有关规定拟定征收补偿方案，报区政府。征收补偿方案应当包括下列内容：
　　（一）房屋征收事由和目的；
　　（二）房屋征收范围和被征收房屋情况；
　　（三）被征收房屋价值（含房屋装饰装修价值）补偿标准；
　　（四）用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间；
　　（五）搬迁费和临时安置费标准；
　　（六）停产停业损失补偿标准；
　　（七）补助和奖励标准；
　　（八）签约期限；
　　（九）其他事项。

第十四条 区政府应当根据建设活动的实际情况，组织发改、财政、国土、规划、审计、房屋征收部门及被征收房屋所在地乡镇政府（街道办事处）等对征收范围、补偿标准等征收补偿方案进行论证，并将经过论证的房屋征收补偿方案在政府门户网站及房屋征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见的期限不少于30日。
　　因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人提出征收补偿方案不符合国务院条例、省条例、市办法及本办法规定的，区政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会。听证工作由房屋征收部门负责。
　　报名参加听证会的被征收人为10人以上的，被征收人代表由报名参加听证会的被征收人通过推举或者抽签等方式确定，确定的被征收人代表不少于10人；报名参加听证会的被征收人不足10人的，均作为被征收人代表。公众代表由人大代表、政协委员、专家以及其他公民担任。
　　房屋征收部门应当提前7日将听证会的时间、地点通知被征收人代表和公众代表，必要时予以公告。听证会应当公开举行。
　　区政府应当将征求意见情况、听证情况和根据公众、被征收人意见修改的情况及时公布。

第十五条 区政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当按照重大事项社会稳定风险评估的有关规定，就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。

社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。

第十六条 区政府应当根据论证、征求意见、听证及社会稳定风险评估结论等情况，在修改完善征收补偿方案后作出房屋征收决定；房屋征收涉及被征收人数量在100人以上的房屋征收决定，应当经政府常务会议讨论决定。
　　区政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用，保证房屋征收工作的顺利进行。
　　提供的安置房源可以折价计入征收补偿费用，折价金额最多不得超过征收补偿费用的70%。

第十七条 区政府应当自作出房屋征收决定后7日内，在政府门户网站、房屋征收范围内公告。公告应当载明征收范围、征收补偿方案、搬迁期限和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的，其国有土地使用权同时被收回。

 

第三章 征收评估

第十八条 房地产价格评估机构应当按照《国有土地上房屋征收评估办法》及相关规定依法独立、客观、公正开展评估业务工作，任何单位和个人不得干预。

房地产价格评估机构应当建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理。并对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督，对其从业行为负责。

第十九条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

被征收人选择产权调换的，被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。

第二十条 房屋征收部门应在绍兴市房屋征收部门发布的国有土地上房地产价格评估机构名录中，综合近几年从事我区房屋征收改造评估工作的房地产价格评估机构的工作业绩、信誉状况等因素，选取不少于三家作为备选的房地产价格评估机构。房屋征收部门每两年将备选的房地产价格评估机构名单公布一次。

第二十一条 房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的评估机构中协商选定；房屋征收决定公告后 10 日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则选取不少于 3 家房地产价格评估机构进行投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。公证费用列入房屋征收成本。

通过投票方式确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，且需获得参加投票人数的过半数选票。

通过随机方式确定的，房屋征收部门应当提前 3 日在征收范围内公告进行摇号或抽签等的时间、地点及候选房地产价格评估机构名单。

房屋征收部门应当将通过投票或者随机方式确定的房地产价格评估机构的资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书在征收范围内现场公示。

房地产价格评估机构被选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人与其签订房屋征收评估委托合同。

房地产价格评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求，对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内、外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

第二十二条 房屋征收评估中涉及的特殊专业或者专业性较强的评估业务，房地产价格评估机构可以委托有相应资格(资质)的其他专业机构或者聘请有相应资格从事该类业务的专业人员协助评估，但应当在房屋征收评估报告中予以披露和说明。委托其他专业机构完成的评估业务，应当单独出具评估报告并作为房屋征收评估报告的附件；估价机构应当将该评估业务的评估结果纳入房屋征收评估报告。

 

第四章  征收补偿

 

第二十三条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。征收非公益事业房屋的附属物，不作产权调换。

房屋征收范围的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在征收改造公告规定的搬迁期限内自行拆除。考虑到拆房安全，可以由房屋征收部门按150元/㎡-250元/㎡的标准进行残值回收后由专业拆房公司拆除，具体由同一家房地产价格评估机构评估确定；在规定时间内未搬迁腾空的，由属地乡镇、街道负责，按违法建筑相关规定予以处置。

房屋征收范围内未超过批准期限的临时建筑，按重置价格结合成新给予适当补偿，具体由同一家房地产价格评估机构评估确定。

房屋征收范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑、未超过批准期限的临时建筑房屋内的装修不作补偿。

第二十四条 被征收房屋的补偿面积按照被征收房屋所有权证（房屋不动产权证）记载的或经认定机构认定后的建筑面积计算。征收成套砖混结构住宅，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成所有权证记载建筑面积各户不一致的，统一以最大一套房屋建筑面积作为补偿安置面积（顶层带阁楼的，阁楼除外）。如该住房系按房改政策购入，补偿安置面积超过原房屋所有权证记载面积部分应按原房改购房价格补购，在签订补偿安置协议时直接核减。

第二十五条 被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门按照被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修等）对被征收人进行适当补贴。具体标准由区政府另行公布。

第二十六条  征收个人住宅，被征收人选择产权调换的，房屋征收部门提供的用于产权调换房屋的建筑面积应不小于被征收房屋的建筑面积，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。用于产权调换房屋的建筑面积，不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素。

被征收房屋的车库（位）、储藏室及阁楼等附属物，不做产权调换，按评估价格予以补偿。

第二十七条 征收房管部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房（包括非成套住宅）的，按下列方式予以补偿：

（一）房屋承租人享有按照房改政策购房的权利。房屋承租人按照房改政策购房后，区政府应当对其按被征收人予以补偿；

（二）房屋承租人未按房改政策购房或不符合公有住房房改购房政策的，按被征收住房原建筑面积向最接近安置用房面积的套型上靠，并予以直接安置公有住房，上靠面积不结算差价，原租赁关系继续保持。

征收房管部门直管的非住宅公房，房屋征收决定公布后，房屋征收部门应及时向房管部门申请终止原租赁合同。

第二十八条 征收落实私房政策换约续租的住宅用房，房屋征收部门除按本办法规定对被征收人补偿外，对房屋承租人应以续租面积按本办法第二十七条有关直管住宅公房的规定进行补偿。

第二十九条 征收出租给非宗教团体人员使用的宗教团体所有的住房，承租人系房产管理部门安排而取得承租权的，房屋征收部门除按本办法规定对被征收人进行补偿外，对房屋承租人按本办法第二十七条有关直管住宅公房的规定进行补偿。

由宗教团体人员使用或者由非宗教团体人员使用但不符合前款规定的承租人条件的，房屋征收部门按本办法的规定对被征收人进行补偿，对使用人不予补偿，由被征收人自行处理好与使用人的关系。

第三十条 征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于最低补偿建筑面积，且被征收人属于低收入住房困难家庭的，房屋征收部门应当依照下列规定优先给予住房保障：

（一）被征收人选择货币补偿的，按照最低补偿建筑面积予以补偿；

（二）被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积；被征收人对最低补偿建筑面积以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款，对超过最低补偿建筑面积且超过被征收房屋价值的部分按照区政府的规定结清差价；

（三）被征收人无力结算差价的，差价部分折算的建筑面积可比照公有住宅用房租金标准计租；被征收人安置后要求购买该部分房屋的，仍按征收时的差价金额补购。

依照前款规定对被征收人给予货币补偿的，最低补偿建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围；予以房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。

低收入住房困难家庭是指经民政部门认定的低收入家庭，且家庭人均住房建筑面积低于 15 平方米（含本数，同一城市规划区内另有住房的应合并计算）的住房困难家庭。

最低补偿建筑面积为每户不小于 45 平方米。

第三十一条 被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定；房屋登记未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照城乡规划主管部门批准的用途确定 。

1990年4月1日《 中华人民共和国城市规划法 》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，按照改变后的用途确定 。

2010年10月1日《 浙江省城乡规划条例 》施行后依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的，按照原用途确定，剩余期限的土地收益金予以退还 。

按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。

第三十二条 被征收人的搬迁费由搬家费和固定电话、网络、有线电视、空调、管道煤气等设施迁移及大型机器设备（一般指 3 吨及以上）的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备成新折旧费等费用构成。除搬家费外，上述其他相关费用由相关评估机构评估后进行补偿。

第三十三条 被征收房屋的搬家费、临时安置费等标准由区政府另行公布。

第三十四条 被征收人在征收决定公告规定的期限内签约并腾空搬迁的，房屋征收部门应当给予适当奖励，具体标准由区政府另行公布。

第三十五条 因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内签约比例达到预先设定的签约比例，补偿协议生效，由区政府作出生效决定，并公告；未达到规定签约比例的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的，区政府应当予以公告，并书面告知被征收人。

补偿协议生效后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。