曹办〔2019〕23号

绍兴市上虞区曹娥街道办事处

关于进一步加强农村私人建房管理的意见

　　宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地。加强宅基地管理，对于保护农民权益、推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略具有十分重要的意义。为进一步加强农村私人建房管理，规范审批行为，促进农村土地依法依规和节约集约利用。严禁超标准占用宅基地、违法违规买卖宅基地、侵占耕地建设住宅。根据中华人民共和国《土地管理法》、《城乡规划法》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《浙江省城乡规划条例》等法律法规和政策规定，结合实际，现就加强农村私人建房管理提出如下意见：

　　一、加强规划计划管理，提高农村土地节约集约利用水平

　　严格执行土地利用总体规划和村镇规划，合理控制村庄建设用地规模，提高农村土地节约集约利用水平。各村加强宅基地统筹力度，宅基地由村统一调配使用，严禁宅基地私下买卖，一经发现，暂停审批。

　　1、农村私人建房应符合土地利用总体规划和村镇建设规划。

　　2、严格控制农村建房新增用地规模，鼓励引导建房户和行政村集体通过盘活利用存量建设用地、宅基地整治和旧房调剂翻建等方式解决建房需求，优先安排利用村内存量建设用地、空闲闲置宅基地、旧房翻建等建房。

　　3、农村私人建房用地优先保障危房户、无房户、缺房户需求，局部考虑改善型住房需求。已享受过耕地指标建设的不得再次审批。

　　4、严格户宅审批标准。本街道根据区政府A、B类村要求，A类村限制审批私人建房。B类村严控耕地建房，大户（6人及以上），中户（4-5人）占地面积不得超过110平方米，小户（3人及以下）占地面积不得超过75平方米；使用其他土地建房的，B类村大户（6人及以上）占地面积不得超过125平方米，中户（4-5人）占地面积不得超过110平方米，小户（3人及以下）占地面积不得超过75平方米。

5、鼓励建造公寓式农民住宅。建造公寓式农民住宅用地按照农村私人建房审批，户均建筑面积参照市委办〔2010〕69号《上虞市农村宅基地置换改革试点工作暂行办法》执行。

6、年度私人建房新增用地计划经区政府统筹安排下达至各村（居）。B类村严控2层住宅，后檐高度不得高于7.2米，屋顶高度不得高于9.8米，同时严禁违规使用地下空间。

7、积极实行带方案审批制度。农村私人建房原则上应提供房屋建筑施工图、每层平面图和立面图、整体效果图，同时由建房户签字确认后提交备案。

　　二、严格户籍审查，明确建房人口和分户界定

　　农村私人建房户人口按户籍所在村的村级集体组织成员计算。非村级集体组织成员不得计入建房人口，不得单独申请建房。下列人员按如下规定确定：

　　1、现役军人（不含干部）、在校学生和正在服刑人员，可计入建房人口，不得单独申请建房。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。

　　2、购买蓝本户口人员、购买商品房农转非人员、小城镇户籍制度改革农转非人员，其户籍仍在本区行政区域内且仍然居住在原出生地行政村的，可计入建房人口，不得单独立户申请建房。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。

　　3、回原籍落户的职工、军人及其他人员申请建造住宅的，应当持原所在单位或者原户口所在地乡镇、街道出具的无住房证明材料，可计入建房人口，不得单独立户申请建房。确实无村级集体组织成员的，可按照小户限额标准单独申请建房。

　　4、与本区行政村人员结婚的区外人员，其户口尚未迁入的，凭结婚登记证书，可计入建房人口。区外人员户口为非农的，参照农业户口审批。区外人员为党政机关、人民团体、事业单位中的党政干部的，参照本《意见》第二条第12项规定。

　　　5、已回乡定居的华侨、港澳台同胞、外籍华人，凭定居的户口簿和身份证明可计入建房户口。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。

　　6、两个及以上儿子的家庭，且户口均在本村，如儿子达到法定结婚年龄的，可以分户申请建房，但父母亲一方或双方必须随一个儿子居住，不得与儿子分户单独申请建房。未婚女儿必须与父母亲合户。子女中只有一个儿子的家庭不得分户申请建房。入赘女婿（以户口迁入为准）参照儿子标准。子女已经入赘或出嫁但户口尚未迁出的，可计入户口所在家庭建房人口，但不得在原家庭中单独分户申请建房。

　　7、四代及以上同堂家庭现有居住面积小于本户最高限额标准的，可根据现有居住面积与户均最高限额标准之间的差额面积申请建造新房；差额面积不足一自然间的按照一自然间审批。

　　8、在街道集镇规划区外的行政村内有旧房的下岗职工，凭下岗证明、原所在单位主管部门提供的无其他住房证明、房管部门提供的无房屋登记等证明材料，经旧房所在村村民委员会同意，允许翻建和扩建，不得异地新建。

　　9、独生子女或独生子女已经组建家庭的均不得与父母亲分户单独申请建房。领有独生子女证的家庭，由街道计生部门出具证明可增加一个建房人口；依法登记的初婚夫妇或再婚未生育子女的家庭持《一孩生殖健康服务证》和街道计生部门出具的已怀孕证明，可增加一个建房人口。独生子女已经结婚的，在申请建房时不再享受增加人口政策。

　　10、因离婚造成无房的，无房一方人员可以计入落户家庭建房人口。落户本行政村的，落户之日起5年内不得单独申请建房；落户至其他行政村的，落户之日起满2年的可在落户地行政村内单独申请建房。

　　11、房产继承人中户籍在本村的无房户、缺房户应优先继承，若放弃继承的，今后不得申请农村宅基地审批，并出具集体土地所有权人（集体经济组织）同意处置的意见。

12、党政机关、人民团体、事业单位、国有企业中的正式党政干部职工已经享受过国家房改政策的，但未享受房改政策的，不得审批。

13、党政机关、人民团体、事业单位、国有企业中的临聘人员已享受政府性住房公积金的干部，可计入私人建房人口，但只能按最小限额审批面积建造。（若该人口为不可计人口但可按其他户型审批的，则按可批准面积进行审批）。

三、严格旧房审核，坚持拆旧建新

　　严格执行拆旧建新政策，申请建造新房的，必须拆除或依法处置旧房，坚持先拆后建、先处置旧房后审批新房原则。严格落实“一户一宅”规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过人口限额标准。

　　1、涉及旧房转让调剂的，必须提供经依法批准的转让手续，不得以转让调剂协议等代替。村镇建设办和自然资源与规划部门对受房对象条件审核通过后进行房产过户，再凭房产契税完税凭证办理不动产使用权变更手续。自然资源与规划部门、街道村镇建设办应当严格按照农村私人建房户型限额标准办理不动产使用权变更手续。

　　　2、对因未经依法批准，擅自将住宅出卖、出租、赠与他人等原因造成的无房户、缺房户，不得申请建房。旧房分给家庭在册人员以外其他人员，已经办理房屋产权过户手续，但土地没有过户的，仍按照申请户现有旧房对待。

3、原以集体使用土地审批建房，后补办手续变更为国有出让土地的，申请建房时，旧房用地性质仍按照集体使用土地处置。

4、因火灾、洪灾、台风等自然灾害造成房屋结构受损或者经房屋安全鉴定机构鉴定为危房的合法房屋等，需要进行修缮改造的，其修缮改造后高度不得高于原建筑高度，建筑四至不得突破原建筑四至，建筑形式应与周边建筑相协调。对需要危旧房改造的房屋，在不影响城乡规划实施的前提下，须由房屋产权人提供相关申请材料和承诺书，向所在村提出申请，经村村民代表大会讨论同意后，在村内公示7天后无异议，报镇村镇规划建设办现场踏勘并联审备案后，方可进行危旧房修缮改造。

　　四、规范联审联批，切实提高审批质量和时效