各行政村：    

为进一步加强农村私人建房管理，规范建房行为，有力遏制和惩处违法建设行为，促进农村土地依法依规和节约集约利用，根据《土地管理法》、《城乡规划法》、《上虞区集体土地范围内土地房屋登记发证工作实施方案》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《浙江省城乡规划条例》等法律法规和政策规定，按照公开、公正、规范的总体要求，结合我镇实际，现就进一步加强农村私人建房管理提出如下意见：

一、适用范围

本镇规划区内使用集体土地的私人建房及村庄规划区内农村私人建房管理适用本指导意见。

二、总体目标

以统筹城乡发展和以人为本思想为指导，以镇规划、村庄规划为依据，坚持“统一规划，分步实施，因地制宜，节约用地”的原则，严格控制用地规模和建设标准，营造推进城乡建设的良好氛围。     

农村私人建房应科学选址，符合镇规划、乡规划和村庄规划，避开地质灾害易发地段、自然保护区、饮用水源一级保护区、有开采价值的地下资源和地下管线等。

三、规划管理

严格执行土地利用总体规划和村镇规划，合理控制村庄建设用地规模，提高农村土地节约集约利用水平。各村加强宅基地统筹力度，宅基地由村统一调配使用，严禁宅基地私下买卖，一经发现，暂停审批。

　　1、农村私人建房应符合土地利用总体规划和村镇建设规划。

　　2、严格控制农村建房新增用地规模，鼓励引导建房户和行政村集体通过盘活利用存量建设用地、宅基地整治和旧房调剂翻建等方式解决建房需求，优先安排利用村内存量建设用地、空闲闲置宅基地、旧房翻建等建房。

　　3、农村私人建房用地优先保障危房户、无房户、缺房户需求，局部考虑改善型住房需求。已享受过耕地指标建设的不得再次审批。

　　4、严格户宅审批标准。使用耕地建房的，大户（6人及以上）占地面积不得超过125平方米，中户（4-5人）占地面积不得超过110平方米，小户（3人及以下）占地面积不得超过75平方米；使用其他土地建房的，大户（6人及以上）占地面积不得超过140平方米，中户（4-5人）占地面积不得超过125平方米，小户（3人及以下）占地面积不得超过90平方米。

5、鼓励建造公寓式农民住宅。建造公寓式农民住宅用地按照农村私人建房审批，户均建筑面积参照市委办〔2010〕69号《上虞市农村宅基地置换改革试点工作暂行办法》执行。

6、年度私人建房新增用地计划经镇政府统筹安排下达至各村。建房规划技术指标参照《绍兴市上虞区人民政府办公室关于进一步加强私人建房规划管理的意见》（虞政办发〔2014〕288 号）第八条执行。

7、积极实行带方案审批制度。农村私人建房原则上应提供房屋建筑施工图、每层平面图和立面图、整体效果图，同时由建房户签字确认后提交备案。

四、户籍审查及分户界定

农村私人建房户人口按户籍所在村的村级集体组织成员计算。非村级集体组织成员不得计入建房人口，不得单独申请建房。下列人员按如下规定确定：

1、现役军人（不含干部）、在校学生和正在服刑人员，可计入建房人口，不得单独申请建房。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。

　　2、购买蓝本户口人员、购买商品房农转非人员、小城镇户籍制度改革农转非人员，其户籍仍在本区行政区域内且仍然居住在原出生地行政村的，可计入建房人口，不得单独立户申请建房。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。

　　3、回原籍落户的职工、军人及其他人员申请建造住宅的，应当持原所在单位或者原户口所在地乡镇出具的无住房证明材料，可计入建房人口，不得单独立户申请建房。确实无村级集体组织成员的，可按照小户限额标准单独申请建房。

　　4、与本区行政村人员结婚的区外人员，其户口尚未迁入的，凭结婚登记证书，可计入建房人口。区外人员户口为非农的，参照农业户口审批。区外人员为党政机关、人民团体、事业单位中的党政干部的，参照本《意见》第四条第11项规定。

　　5、已回乡定居的华侨、港澳台同胞、外籍华人，凭定居的户口簿和身份证明可计入建房户口。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。

　　6、两个及以上儿子的家庭，且户口均在本村，如儿子达到法定结婚年龄的，可以分户申请建房，但父母亲一方或双方必须随一个儿子居住，不得与儿子分户单独申请建房。未婚女儿必须与父母亲合户。子女中只有一个儿子的家庭不得分户申请建房。入赘女婿（以户口迁入为准）参照儿子标准。子女已经入赘或出嫁但户口尚未迁出的，可计入户口所在家庭建房人口，但不得在原家庭中单独分户申请建房。

　　7、四代及以上同堂家庭现有居住面积小于本户最高限额标准的，可根据现有居住面积与户均最高限额标准之间的差额面积申请建造新房；差额面积不足一自然间的按照一自然间审批。

　　8、独生子女或独生子女已经组建家庭的均不得与父母亲分户单独申请建房。领有独生子女证或只有一个子女的家庭，由村级和镇计生部门两级核实并出具证明可增加一个建房人口。独生子女已经结婚的，在申请建房时不再享受增加人口政策。

　　9、因离婚造成无房的，无房一方人员可以计入落户家庭建房人口。落户本行政村的，落户之日起5年内不得单独申请建房；落户至其他行政村的，落户之日起满2年的可在落户地行政村内单独申请建房。

　　10、房产继承人中户籍在本村的无房户、缺房户应优先继承，若放弃继承的，今后不得申请农村宅基地审批，并出具集体土地所有权人（集体经济组织）同意处置的意见。通过赠与、分家析产或者其他形式转让地上建筑物给不符合私人建房条件人员后需要建房的，不得批准其建房申请。

11、党政机关、人民团体、事业单位、国有企业中的正式党政干部职工已经享受过国家房改政策的，不得再以配偶名义在农村申请建房。

12、党政机关、人民团体、事业单位、国有企业中的临聘人员已享受政府性住房公积金的干部，可计入私人建房人口，但只能按最小限额审批面积建造。（若该人口为不可计人口但可按其他户型审批的，则按可批准面积进行审批）。

五、规范审批

为进一步提高农村私人建房审批效率，加强全镇监管，按照“联选、联定、联审、联批”的原则，对农村私人建房实行各相关部门、办线、行政村等联动审批管理，每月召开一次联审联批会议,并集体讨论审核通过。严格执行受理踏勘、打桩放样、砌基复核和竣工验收“四到场”制度，如实填写记录卡，全程监管建房行为，提高审批效率。具体程序如下：

1、农户申请。申请建房户向户口所在村书面提出建房申请，相关村在接到农户建房申请后，经村三委会讨论形成决议后，及时向镇政府报告。

　　2、申请受理。先由建房户书面提出住宅建造申请，新增私人建房用地的需经村三委会同意，集体研究讨论，集体决策，集体审批，并提交建房户无违法建筑证明，递交建房相关资料上报镇政府村镇建设办。（如在村镇建设办受理前，建房户已施工开建新房，原则上不再受理。）

　　3、联合踏勘。村镇建设办在接到行政村呈报的农户建房申请后，根据联审会议精神，会同村主职干部、联村干部、自然资源与规划部门进行实地踏勘。镇政府自受理之日起7个工作日内，组织派员（自然资源与规划部门、联村干部等）到实地进行权属调查和测量，审查申请人是否符合条件，村镇建设办工作人员将联合踏勘审核情况书面告知建房户，填写《一到场记录卡》，并要求建房户提供相关资料，同时参加人员在现场踏勘表上签字，并在现场拍照留存，确保申请人提供资料的真实性和全面性；

4、批前公示。村镇建设办和自然资源与规划部门联合踏勘后5个工作日内，由村镇建设办负责将农村私人建房拟审批对象、规划选址、用地面积、旧房处理等情况在本村范围内公示，接受群众监督，公示期限为5天。

　　5、旧房处置。公示期满无异议的，对应拆旧房，由镇政府与建房户签订《农村私人建房拆旧建新若干约定》。经村委初审，同意将旧房调剂给符合宅基地申请条件村民的，调剂双方办理好正规法律过户手续，并提交过户后资料给镇政府、自然资源与规划部门查看。

6、联审联批。在对建房户的资料审核无误后，镇村镇建设办牵头会同镇主要领导及分管领导、镇人大、镇纪委、镇农业农村办、公安部门、自然资源与规划部门、综合执法部门、联村干部、村主职干部等人员参加的会议，进行联审联批，并形成会议纪要。同时将相关资料报镇班子（扩大）会议，集体讨论通过后在7个工作日内办理规划审批手续，并将审批结果及时抄送自然资源与规划部门，在区政府完成用地批准前，不得将规划批准手续交给行政村人员或建房户。镇政府在收到规划批准手续后7个工作日内负责审批办理《私人建房呈报表》。（以下简称《呈报表》）

7、拆旧验收。区政府批准建房后，镇村镇建设办及时通知建房户进行旧房处置。对需要拆除的旧房，建房户须在申请打桩放样前，按照签订的《农村私人建房拆旧建新若干约定》，自行拆除旧房，平整清理宅基地，合理处置建筑材料及建筑垃圾，向村委会提出旧房已拆除的验收申请。对调剂的旧房，由建房户与调剂对象及时向区自然资源和规划局和房管部门办理不动产所有权变更手续。村委会对旧房处置初验合格后，上报所在镇会同自然资源与规划等部门进行实地验收。经验收合格收回拆除旧房的《集体土地使用证》，并将原宅基地交还给村集体。

8、打桩放样、挂牌施工。旧房拆除验收合格后，建房户应向村委会提出放样申请，村委及时告知镇政府。镇政府接到申请后3个工作日内，会同自然资源与规划等部门现场颁发《呈报表》和规划批准资料，并予以打桩放样，镇工作人员填写《二到场记录卡》，《二到场记录卡》由建房户户主、镇村镇建设办工作人员、自然资源与规划部门工作人员、联村干部、村干主职部现场共同签字确认后进行挂牌施工。

9、砌基复核。新房砌基后未浇地梁前，建房户应向村委会提出复核验收申请，村委会及时告知镇政府。村镇建设办和自然资源与规划部门在告知后3个工作日之内到场复核，村镇建设办工作人员填写《三到场记录卡》，《三到场记录卡》由建房户户主、镇村镇建设办工作人员、自然资源与规划部门工作人员、联村干部、村主职干部现场共同签字确认。复核合格的，允许按照批准内容继续建房；经复核超面积、擅自移位的，由镇政府牵头督促建房户停工并限期整改，整改合格经再次复核后允许继续建造。

10、竣工验收。新房建造竣工验收合格后，建房户应向镇政府、自然资源与规划部门等相关部门自愿申请不动产初始登记。超出规定审批之外的，不予确权。

六、全程监督

切实加强农村私人建房的监督管理，规范审批行为，强化执法监察，严肃查处未批先建、批少建多等违法违章行为和越权审批、违规审批、监管不力等违规违纪行为。

　　1、私人建房的巡查、违法行为制止和处理，按照虞政办发[2013]288号《上虞市违法用地违法建设网格化防控管理办法》执行。农用地上的未批先建由自然资源与规划部门负责查处，批准后擅自移位、超占地面积、超建筑面积、圈围等行为占用农用地或其他类型土地的，根据《城乡规划法》等法律法规负责查处（详见附件1）。

　　2、镇政府和自然资源与规划部门要认真落实私人建房审批管理责任，依法审批，严格监管。要认真执行“四到场”制度，“一到场”和“二到场”由镇村镇建设办和自然资源与规划部门相关管理员、联村组长、村主职干部共同执行，“三到场”由联村组长、村主职干部和土地执法巡查员负责落实，切实做好打桩放样后的建房行为监管。因工作人员违规审批、越权审批、帮助骗取批准或因监管制度执行不及时、不到位、责任不落实等造成违法占地或违章建房的，由人大、纪检监察部门对相关责任人进行监督、查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。