第一章  总  则 

　　第一条  为规范龙游县物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务单位的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规，结合龙游县实际，制定本暂行办法。 

　　第二条  龙游县城区及乡镇的物业管理活动适用本办法。 

　　第三条  成立县物业管理工作领导小组，下设办公室，办公室设在县住建局。领导小组办公室实行工作例会制，主要负责本县范围内物业管理工作中的重大问题协调，工作例会由县政府办公室召集，住建、规划、国土、民政、财政、国资、物价、街道（乡镇）、社区及相关单位参加。 

　　第四条  县住房和城乡建设局为物业管理工作的行政主管部门，负责全县物业管理的指导和监督；负责县物业管理工作领导小组办公室日常工作；负责培育和规范物业服务市场。 

　　县物价局负责普通住宅小区的物业服务等级标准及收费标准的核定和监督工作。 

　　街道办事处（乡镇）负责协调物业服务企业和社区居委会之间的关系，监督物业服务的行为，帮助调解物业管理活动的纠纷。 

　　社区居委会负责小区业主委员会的设立，协调物业管理与小区基层组织、业主委员会之间的关系，将物业管理纳入社区管理范畴，共同开展物业管理工作。 

　　第五条  县规划、国土、民政、公安、消防、司法、市场监督、人防、环保等有关部门依照各自职责，协助做好物业服务的监督管理工作。 

　　第二章  业主、业主大会及业主委员会 

　　第六条  房屋的所有权人为业主。 

　　业主在物业管理活动中，享有并承担《物业管理条例》规定的权利和义务。 

　　业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。 

　　第七条  物业管理区域内的全体业主组成业主大会，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。 

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，物业管理区域内业主人数较多的，业主可以以幢、单元或者楼层为单位推选业主代表，业主因故不能参加业主大会的，可委托业主代表参加业主大会。 

　　第八条  一个物业管理区域成立一个业主大会。 

　　首次业主大会筹备组由街道办事处（乡镇）及社区居委会负责组建，物业主管部门应做好指导工作。业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成，筹备组组长由街道办事处（乡镇）代表担任。筹备组依据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》负责业主大会成立的各项工作。 

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在项目竣工综合验收前，向街道办事处（乡镇）或社区居委会预缴筹备经费，由街道办事处（乡镇）代收代管，具体预缴标准：物业管理区域内总建筑面积5万平方米以下（含5万平方米）的为2万元，5万平方米至10万平方米（含10万平方米）的为3万元，10万平方米至20万平方米（含20万平方米）的为4万元，20万平方米以上的为5万元。筹备经费的使用应坚持“合理节俭、专款专用、多退少补”的原则。 

　　第九条  业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关文件向辖区街道办事处（乡镇）和物业主管部门办理备案手续。 

　　物业管理区域内业主人数较少，且经全体业主一致同意，可以不成立业主委员会，由业主大会履行业主委员会的职责。 

　　第十条  业主委员会履行以下职责： 

　　（一）执行业主大会的决定和决议； 

　　（二）召集业主大会会议，报告物业服务实施情况； 

　　（三）负责物业服务企业选聘的具体工作，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并对物业服务情况进行考核； 

　　（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 

　　（五）监督《业主管理规约》的实施； 

　　（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； 

　　（七）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用； 

　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷，配合辖区街道办事处（乡镇）、社区居委会、物业主管部门、物业服务企业做好物业管理区域内的管理工作； 

　　（九）负责业主自治或社区代管小区的物业服务管理工作； 

　　（十）配合住建、规划、公安等相关部门开展各项涉及本物业管理区域的工作； 

　　（十一）业主大会赋予的其他职责，并接受其指导和监督。 

　　第十一条  街道办事处（乡镇）、社区居委会对业主大会、业主委员会的工作要加强指导监督。物业服务企业应予以配合。 

　　第十二条  业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。 

　　业主委员会出租物业经营用房、公共场地、共用部分的租期须在本届业主委员会的任期以内。 

　　第三章  前期物业服务 

　　第十三条  建设单位应当在办理施工许可证后、取得商品房预售许可证前确定物业服务单位，由物业主管部门召集物价、街道和社区等相关部门按以下标准进行确定： 

　　（一）开发商品房建筑面积在10000平方米以下的小区及单幢建筑原则上由社区居委会组织管理； 

　　（二）开发商品房建筑面积在10000平方米以上的小区以招标方式选聘物业服务企业，建设单位自行成立且有专业资质的物业公司可以自行委托； 

　　（三）招标不成功的，可以采用协议方式确定物业服务单位。 

　　第十四条  前期物业服务单位应介入物业施工过程，发现不利于物业使用和管理的及时向建设单位或施工单位提出意见、建议。建设单位在组织竣工验收时，应邀请物业服务单位参与。 

　　第十五条  建设单位在预（销）售物业前应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件，并在物业预（销）售5日前向辖区物业主管部门和所在街道办事处（乡镇）备案。建设单位在预（销）售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。 

　　建设单位在预（销）售物业时与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，明确物业服务内容、标准以及相关收费内容、标准等事项。 

　　建设单位在预（销）售物业时，应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施，并在物业买卖合同中予以明示。 

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对临时管理规约予以书面承诺。 

　　辖区物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设单位选用。 

　　第十六条  建设单位与物业服务单位应按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》等规定办理物业的承接验收手续，移交相关资料，并签订《物业管理交接验收协议》，报辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇）备案。 

　　前期物业服务合同终止，业主大会、业主委员会尚未成立，物业服务企业撤出小区物业服务的，将资料移交给建设单位或社区居民委员会，由社区居委会组织业主进行管理，待选聘新的物业服务企业时，再移交给新的物业服务企业。 

　　前期物业服务合同期满，业主大会、业主委员会尚未成立，物业服务企业愿意继续提供服务的，且业主反应良好，由社区居委会组织业主对服务行为是否延长期限进行确认。 

　　第十七条  建设单位应当于总证办理前一次性向物业服务单位支付前期物业服务开办费。开办费主要用于早期介入物业服务管理费用（含人工工资）、物业管理用房装修、物业办公设备用品购置等。开办费可采用实物方式和货币方式，具体标准和使用办法应当根据物业的具体情况，通过投标书约定或者由建设单位与物业服务单位协商确定。 

　　开办费用于物业管理用房装修、物业办公设备及其他用品购置形成的权属归全体业主所有，在前期物业服务期满后移交业主委员会。