开政办发〔2003〕33号

 

开化县人民政府办公室

关于印发《开化县城区住宅区物业管理

实施办法》的通知

 

各乡镇人民政府，县政府各部门，县直属各单位：

　　《开化县城区住宅区物业管理实施办法》已经县政府常务会议讨论通过，现予以印发，请遵照执行。

 

 

 

 

                               二ОО三年四月十九日

 

 

开化县城区住宅区物业管理实施办法

                           

第一章      总  则

    第一条  为加强城区住宅区物业管理，维护住宅区的公共秩序，保护业主合法权益，创造良好的居住环境，根据《浙江省住宅区物业管理办法》和有关法律、法规、规章的规定，结合本县实际，制定本办法。

    第二条  本办法适用于本县城区住宅区的物业管理。

    本办法施行后交付使用的住宅区，应当实行物业管理。本办法施行前，已经实行物业管理的住宅区，应当按本办法的规定规范物业管理。

    本办法施行前，已交付使用，但尚未实行物业管理的住宅区，应当按办法规定逐步实行物业管理。

    第三条  本办法所称住宅区，是指达到一定规模，基础设施配套齐全的居民生活区（含居住小区、住宅组团，下同）。每个住宅区的具体区域由物业管理主管部门会同有关部门确定。

    本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。

    本办法所称业主，是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。

    本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。

    本办法所称物业管理企业，是指具备相应资质条件，经过登记注册，经营住宅区物业管理服务的企业。

    第四条  县规划建设局（以下统称物业管理主管部门）主管城区住宅区的物业管理工作，日常业务工作由其所属的县房地产管理处承担。

    县政府有关行政主管部门应当按照各自的职责分工，配合物业管理主管部门做好住宅区物业管理工作。

 

第二章   业主自治管理

    第五条  住宅区交付使用后，入住率达到百分之六十以上的，应当召开业主大会或业主代表大会，选举产生住宅区业主委员会，对住宅区物业实施自治管理。

    业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会每年至少召开一次；经业主委员会或百分之十以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。业主大会或业主代表大会作出的决议以全体业主或代表的过半数通过。

    业主大会或业主代表大会可邀请当地居民委员会代表列席。

    第一次业主大会或业主代表大会，由物业管理主管部门会同当地居民委员会组织召开。

    第六条  业主大会或业主代表大会行使下列职权：

   （一）审议通过或修改业主委员会章程、业主公约；

   （二）审议业主委员会工作报告；

   （三）选举、罢免业主委员会委员；

   （四）决定聘用或解聘物业管理企业；

   （五）审议通过住宅区物业管理方案；

   （六）决定其他有关业主权益的重大事项。

　　第七条  业主委员会是业主的自治组织，应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

   （一）召集和主持业主大会或业主代表大会；

   （二）根据业主大会或业主代表大会的决定，签订、变更、终止物业管理委托合同；

   （三）监督检查物业管理经费和物业维修资金的使用情况，负责物业维修资金不足部分的筹集，协助物业管理企业催缴物业管理服务费；

   （四）监督公共建筑、公共设施的合理使用，检查业主公约的执行情况；

   （五）受理业主对物业管理企业的投诉，听取业主的意见和建议，监督和协助物业管理企业的管理服务活动；

   （六）配合物业管理企业做好与其他有关部门的协调工作；

   （七）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责；

业主委员会不得直接从事物业管理经营活动。

    第八条   业主委员会成员由业主大会或业主代表大会在业主代表中选举产生。

    业主委员会根据住宅区规模由五至十五人组成，设主任一人、副主任一至三人、秘书长一人。每届任期三年，可连选连任。

业主委员会召开会议必须有过半数成员出席，作出决议须经全体组成人员过半通过。

    已设立居民委员会的住宅区，业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。

    第九条  业主委员会应当自选举产生之日起至十五日内，将选举结果及有关材料报物业管理主管部门备案。

    第十条  业主委员会可根据示范文本，结合本住宅区特点，制定住宅区业主公约。业主公约对全体业主或非业主使用人具有约束力。

    业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决议和业主公约，应当符合国家的有关规定，不得与法律、法规、规章和本办法相抵触。

 

第三章    物业管理企业

    第十一条  物业管理应建立公开、公平的竞争机制，在物业管理主管部门的指导监督下，逐步推行招投标的方式选择物业管理企业。

    新开发的住宅区在业主委员会成立前，由开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业，签订物业管理服务合同，对新建住宅区实行前期物业管理，合同签订之日起十五日内报物业管理主管部门备案。

    住宅区第一次业主大会或业主代表大会后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘和改聘。

    第十二条　前期物业管理的主要职责是：做好住宅区物业的接管工作，督促住宅区开发建设遗留问题的整改，建立住宅区各项管理制度；对住宅区的设施和环境实行规范化管理，为居民提供入住服务和其它社会服务。

    前期物业管理费，已出售的房屋由业主承担，未出售的房屋由开发建设单位承担。

    第十三条    实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。物业管理企业根据委托合同对住宅区实施物业管理。

    签订委托合同应当使用统一印制的委托合同示范文本。

    物业管理企业应当自委托合同签订之日起十五日内，将委托合同报物业管理主管部门备案。

    第十四条　物业管理企业的权利：

    （一）根据有关法律、法规、规章和本办法的规定，按照委托合同的约定，结合实际情况，管理住宅区的物业；

    （二）按照委托合同和有关规定收取物业管理服务费；

    （三）选聘保洁、修缮、保安等专业公司承担专项服务；

    （四）开展多种经营和有偿服务；

    （五）制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为。

　　第十五条　物业管理企业的义务：

    （一）按物业管理主管部门规定的物业管理标准和委托合同的要求实施物业管理，保证住宅和公共设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用；

    （二）接受业主委员会和业主、非业主使用人的监督，并定期向业主委员会报告工作；

    （三）接受物业管理主管部门、其他有关行政管理部门的监督、指导；

    （四）协助有关部门和居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动。

    第十六条　物业管理企业根据委托合同就下列事项提供服务：

    （一）房屋公用部位、设备和住宅区公共设施的维修、养护；

    （二）住宅区的清洁卫生；

    （三）绿地、花草树木的养护、管理；

    （四）车辆进出及停放的管理；

    （五）配合公安部门维护住宅区的公共秩序，做好安全防范工作；

    （六）协助有关部门做好住宅装修的管理；

    （七）委托合同中约定的其他服务事项。

    第十七条　物业管理企业的保安人员，须经公安机关培训后上岗，并接受当地公安机关的监督、指导。

    第十八条　物业管理企业应当在委托合同终止或解除之日起十日内，接受有关部门的财务检查、向业主委员会办理下列事项、并报物业管理主管部门备案：

    （一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多余部分予以移交；

    （二）移交全部物业档案资料和有关财产清单。

    （三）移交物业管理用房、经营用房、场地和其他财物。

 

第四章   物业的使用与维护

    第十九条   开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起十五日之内，向物业管理主管部门移交下列材料：

    （一）住宅区规划图、施工总平面图；

    （二）住宅区单体建筑、结构、设备竣工图；

    （三）地下管网竣工图及电路示意图；

    （四）有关设施、设备的使用说明书和维修技术资料；

    （五）住宅区综合验收资料；

    （六）其他必要资料。

    住宅区业主委员会成立后，物业管理主管部门应当将上述资料移交给业主委员会，由业主委员会将其提供给物业管理企业使用。

    第二十条  住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者委托的物业管理企业承担。

    第二十一条　住宅区内的管道煤气、通讯以及户外水、电、有线电视的管线与设施、设备的维修和养护，由各专业单位负责，专业单位可委托物业管理企业维修和养护，维修和养护费用由各专业单位支付。

    第二十二条  业主、非业主使用人应当遵守法律、法规、规章及本办法的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光、通风、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。          

    第二十三条  任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：

    （一） 擅自改变房屋使用性质、结构、外形和色调；

    （二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公用部位违章凿、拆、搭、占；

    （三） 擅自占用公共场地，损坏公共设施、毁坏绿化；

    （四）乱设摊、乱设集贸市场；

    （五）利用架空层、储藏间进行有污染、噪音的生产经营活动；

    （六）乱倒垃圾、杂物；

    （七）随意停放机动车辆；

    （八）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；

    （九）排放有毒、有害物质或发出超过标准的噪声；

    （十）饲养家禽、家畜及未经批准豢养宠物；

    （十一）堆放危及公共安全的易燃易爆、剧毒、放射性等物品；

    （十二）法律、法规和规章禁止的其他行为。

    第二十四条  业主、非业主使用人装修房屋，应当事先通知物业管理企业，物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主、非业主使用人。

    物业管理企业发现业主、非业主使用人在装修过程中有违反有关规定的行为，应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

    第二十五条  房屋的公用部位、设备维修时，相邻业主、非业主使用人应当予以配合。因相邻业主、非业主使用人阻挠维修造成其他业主、非业主使用人财产损失的，有关责任人应当负责赔偿。

    因物业维修、装修造成相邻业主、非业主使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，有关责任人应当负责修复或者赔偿。

    第二十六条  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施，未经批准不得改变使用性质。

    任何单位和个人因物业维修或者公共利益需要临时占用或挖掘道路、场地的，事先须经业主委员会同意，并报有关行政管理部门批准。

    第二十七条  利用物业设置广告等经营性设施的，应当符合住宅区整洁、美观的要求，在征得业主委员会及相关业主、非业主使用人书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。收取的设置费用用于小区的物业管理。

    设置公益性广告设施，按县政府有关规定执行。

 

第五章    物业管理用房和费用

    第二十八条  开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房。由规划部门在项目审批时给予明确落实。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中千分之三作为物业管理办公用房，千分之四作为物业管理经营用房，并在住宅区竣工综合验收之日起十五日内移交给物业管理主管部门。

    物业管理用房产权属国家所有，县房地产管理处为房产权属登记人并交由业主委员会代管，由物业管理企业使用。

    物业管理企业应当将物业管理用房的使用和租赁情况报物业管理主管部门和业主委员会备案。物业管理用房不得转让和改变用途。

    第二十九条  物业管理企业收取的物业管理服务收费包括物业管理综合服务费、房屋装饰垃圾清运费、停车管理费、代办服务费、特约服务费。物业管理综合服务费、房屋装饰垃圾清运费、停车管理费为政府定价，代办服务费为政府指导价。具体收费标准，由县价格主管部门会同物业管理主管部门制定，特约服务费除县价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。

    物业管理服务费的收支情况应当每年公布一次，接受业主的监督。

    业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费，除法律、法规、规章另有规定外，其他部门不得重复收取。

    第三十条   住宅区应建立物业维修专项资金，用于房屋的公用部位、公用设施和住宅区公共设备的维修、养护。

    住宅区物业维修专项资金由住宅区开发建设单位按照物价部门确认的本地上年度住宅建安造价综合平均百分之四的比例，别墅和高层建筑按百分之六的比例，在房屋单位工程质量综合评定验收合格之日起十五日内交物业管理主管部门，物业管理主管部门要以业主委员会名义专户储存、专项管理。也可将维修专项资金委托给金融机构保值增值，增值额度不得低于人民银行同期利率，增值收益用于住宅区的物业维修。物业维修专项资金的收支情况应当公开，接受业主监督。

    物业维修专项资金不得出借，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营性活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。

    住宅区内房改维修专项资金纳入住宅区物业维修专项资金，一并管理使用，具体操作办法由物业管理主管部门会同物价、财政等部门另行制定。

    第三十一条  建立开化县物业维修专项资金管理中心，管理中心设在县房地产管理处。管理中心负责物业维修专项资金的统一收缴、储存、使用审查工作。管理中心每月向收缴单位结算一次。

    第三十二条  物业维修专项资金由物业管理企业根据住宅区公用设施、公用设备维修养护年度计划，提出开支方案，经业主委员会同意，报物业管理主管部门审批后，方可划拨。

    第三十三条  物业管理主管部门要加强对物业维修专项资金的管理，提高管理透明度。每年年初要向业主委员会公布本年度可使用的数额以及上年度的余额累计数。

    第三十四条  物业维修专项资金不足时，业主、非业主使用人按业主委员会的决议和所拥有的住宅建筑面积比例交纳物业维修专项资金。

第六章    法律责任

    第三十五条  对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅区物业管理业务的物业管理企业，由物业管理主管部门依照有关规定予以处罚。

    违反本办法其他规定的，由有关行政主管部门依法查处。

    第三十六条  业主、非业主使用人违反业主公约和本办法有关规定，或者物业管理企业不履行委托合同的，应当依法承担民事责任。

    第三十七条  住宅区开发建设单位不履行本办法有关规定义务的，由物业管理主管部门责令其限期履行。

    第三十八条  物业管理企业与业主委员会、业主、非业主使用人之间发生纠纷，不能协商解决的，可向物业管理主管部门申请调解，也可根据合同约定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院起诉。

    第三十九条  当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

    第四十条  物业主管部门的工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污、截留、挪用物业维修专项资金，尚未构成犯罪的，由有关主管部门责令其限期改正，并给予行政处分。

 

第七章    附  则

    第四十一条   本办法中有关专业用语的含义：

    （一）公用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、屋面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等。

    （二）公用设备，是指整幢住宅内部，由整幢住宅的业主、非业主使用人共同使用的供水管道、排水通道、落 水管、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。

    （三）公共设施，是指住宅区内，由业主、非业主使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、排水管道、路灯及路灯杆、公益性文体设施、设备使用的房屋等非专业管理单位的部分。

    第四十二条  本县行政区域内有条件的建制镇和实施物业管理的写字楼、商住楼、拆迁安置房、经济适用房等其它房屋可参照本办法执行。

    第四十三条  本办法具体应用中的问题由县规划建设局负责解释。

    第四十四条  本办法自发布之日施行。  

 

    

 

  

 

  抄送：县委各部门，县人大常委会、政协办公室，县人武部，县法院，