关于印发《开化县商品房预售资金监督管理实施细则》的通知

                     

中国农业发展银行开化信贷组，各国有商业银行开化县支行，开化县农村信用联社，各房地产开发企业，各房屋建筑工程监理企业：
    为进一步规范商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场正常秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》以及《衢州市人民政府贯彻落实省政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》等法律法规有关规定，在调查研究和广泛征求意见基础上，制定了《开化县商品房预售资金监督管理实施细则》，现印发给你们，请各房地产开发企业、银行机构、工程监理企业认真学习和贯彻执行。
    执行中如发现问题，请及时与各行业主管部门联系。

    附件： 1、《开化县商品房预售资金监督管理实施细则》
           2、《浙江省商品房预售资金监管协议书（示范文本）
           3、《项目工程建设投资费用的总计划表》
           4、《项目工程建设费用支出表》。

 

开化县规划建设局           中国人民银行开化县支行

衢州监管分局开化办事处

二〇一〇年十一月二十二日

 

主题词：商品房  预售监金  监管  通知

 

抄送：衢州市建设局、县府办、人民银行衢州市中心支行、

中国银行业监督管理委员会衢州监管分局、开化县财政局。

 

开化县规划建设局办公室          2010年11月22日印发

附件1

开化县商品房预售资金监督管理实施细则

 

    第一条  为规范商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场正常秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》以及《衢州市人民政府贯彻落实省政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》等法律法规有关规定，结合我县实际，制定本实施细则。

    第二条  凡在本县范围批准预售的商品房建设项目(含经济适用住房、限价商品房等)，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本细则。

    第三条  本细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。

    第四条  开化县规划建设局负责对本县商品房预售资金的收缴、使用实施监督指导。主要履行下列职责：

    （一）督促检查本县商品房预售资金监管的实施情况；

    （二）办理商品房预售资金监管协议的备案工作；

    （三）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理；

    （四）商品房预售资金监管其他有关工作。

中国人民银行开化县支行（下称“开化县支行”）、衢州监管分局开化办事处（下称“开化办事处”）主要履行下列职责：

    （一）督导监管银行落实商品房预售资金监管，建立商品房预售资金收缴、支出专项台帐，并做好金融服务工作；

    （二）受理监管银行相关项目的备案，并对监管银行商品房预售资金账户开立、使用合规性进行监督管理；

    （三）定期与不定期对监管银行商品房预售资金监管行为进行监督检查；

    （四）对商品房预售资金账户管理相关问题进行解释说明。

监管项目工程监理企业主要职责：负责所监理项目工程进度、监管项目资金使用情况以及工程量完成情况的鉴证。

    第五条  开化县规划建设局、开化县支行以及开化办事处三部门应当建立联席会议制度，定期召开会议通报商品房预售资金监管情况，协商解决商品房预售资金监管过程出现的问题。三部门分管领导分别是联席会议的牵头领导，三部门具体业务处室负责人分别是联席会议的联络员。

    第六条  批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”)，在本县银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

    第七条  房地产开发企业应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与开设资金账户的银行机构(下称“监管银行”)、监管项目的工程监理企业共同签订商品房预售资金监管协议，同时，向监管银行提供以下资料：

     (一)监管项目的工程形象进度表；

     (二)监管项目各阶段资金使用计划；

     (三)监管项目工程预算清册；

     (四)工程监理投标文件、中标通知书；

     (五)监管银行要求的其他资料。

签订商品房预售资金监管协议后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户帐号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。

    第八条  房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，按照法律、法规规定，在向开化县规划建设局提供的商品房预售方案中应当包括以下内容：

     (一) 商品房预售资金监管协议书；

     (二) 监管银行预发放的资金账户帐号；

     (三) 监管项目经工程监理签证的工程形象进度表；

     (四) 监管项目各阶段的资金使用计划。

未签订商品房预售资金监管协议书的项目，开化县规划建设局不得发放《商品房预售许可证》。

    第九条  房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金专用账户账号应当与预发放资金账户帐号一致。监管银行在账户开立后五个工作日内，将房地产开发企业的开户申请书、《商品房预售许可证》、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报开化县支行备案。

   第十条  监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务，配合相关部门共同做好商品房预售资金监管工作。

   第十一条  房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金账户的，应当由房地产开发企业向开化县规划建设局提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报开化县规划建设局和开化县支行备案。

   第十二条  监管项目的预售资金应当直接存入资金账户。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接划入资金账户。房地产开发企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。

房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时，应当提供商品房预售资金存入资金账户的证明。

   第十三条  商品房预售资金使用实行封闭式管理。房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提交监管项目工程监理企业出具的监管项目分部分项工程施工完成证明或者其他有效资金支付证明材料。

    第十四条  监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台帐，并根据监管项目分部分项工程预算清册、资金使用计划等要求严格审核房地产开发企业资金使用申请，符合条件的，自申请之日起二个工作日内付款。

    第十五条  房地产开发企业应当按月向开化县规划建设局报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。监管银行应当按月将本银行监管的商品房预售资金情况报开化县支行备案。

开化县规划建设局应当对监管项目的预售资金入帐情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。

    第十六条  各有关部门要密切配合，加强对商品房预售资金的监管工作。商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。

按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

    第十七条  商品房监管项目竣工验收备案后，房地产开发企业凭相关证明材料向监管银行提出资金账户撤销申请。监管银行应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户撤销手续。房地产开发企业应当及时将资金账户撤销情况报开化县规划建设局备案。

    第十八条  房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户，骗取工程建设资金、擅自截留挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金账户的，开化县规划建设局应当立即停止该监管项目的销售，并责令其限期改正。同时，将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。

    第十九条  监管项目的工程监理企业提供虚假的监管项目分部分项工程施工完成证明，造成房地产开发企业因超前超额支取商品房预售资金而影响工程按期竣工的，应当承担相应的法律责任，并将其行为记入企业的诚信档案。

    第二十条  监管银行未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售资金的申请资料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除承担相应责任外，三年内不得在本县承担商品房预售资金的监管。

    第二十一条   参与商品房预售售资金监管的相关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密的，由有关部门依法依纪追究责任。

    第二十二条  房地产开发企业与监管项目的工程监理企业或监管银行相互串通设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的，开化县规划建设局应当责令限期改正，造成严重后果的，监管项目的工程监理企业或监管银行承担连带责任，并依法追究相关责任人的责任。

    第二十三条  商品房预售资金监管协议应执行《浙江省商品房预售资金监管协议书(示范文本)》。

    第二十四条  本细则自2010年12月1日起施行，施行之前已经批准预售的商品房项目不适用本细则。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件2

                   

 浙房     市预监（      ）     号

 

浙江省商品房预售资金监管协议书

 

开  化  县  规  划  建  设  局

中国人民银行开化县支行      监制

衢 州 监 管 分 局 开 化 办 事 处

（示范文本）

 

甲方：                             （银行机构）

乙方：                             （房地产开发商）

丙方：                             （工程监理企业）

 

为加强商品房预售资金监督管理，确保商品房建设顺利进行，保护交易双方的合法权益，维护房地产交易市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》、《开化县商品房预售资金监督管理实施细则》以及其他有关法律法规之规定，经甲、乙、丙三方充分协商，在平等、自愿的基础上，就乙方开发建设并拟进行预售商品房项目的预售资金监管事宜取得一致意见，特订立本协议。

一、乙方开发建设的                            项目，坐落实位置：                              ，土地证证号：    

                   ，土地面积：         平方米，总建筑面积：         平方米，总套数：       套，工程预算清册总额：

         万元，预计售楼款约为：         万元，其中     

                                      作为本协议项下的监管项目，甲方作为监管项目商品房预售资金的监管银行，丙方作为监管项目的工程监理企业。

二、监管项目预售资金专用存款账户开户银行          

        ，预设资金专用账户帐号                        。

三、甲方依照《城市商品房预售管理办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》等规定，负责实施对本协议确定的上述监管项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作。

四、甲方应当做好金融服务工作，方便乙方和购房人办理预售资金存转业务和按揭贷款、结算等手续。

五、乙方在甲方开立资金账户，作为监管项目商品房预售资金的唯一专用存款账户。商品房预售的购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款等）由购房人直接存入该资金账户，房地产开发企业不得擅自收存；各银行机构发放的按揭贷款、住房公积金贷款必须直接划入上述资金账户内，不得直接支付给乙方或者转作他用。

六、乙方必须根据有关规定，接受对商品房预售资金的监督管理，保障购房人的合法权益，并按照《商品房买卖合同》约定的时间和要求，将竣工验收合格的商品房交付给购房人。

七、乙方与购房人签订《商品房买卖合同》后     天内，应当为购房人办理商品房预售合同备案登记手续，并向房地产行政主管部门提交该商品房预售资金存入资金账户的证明。

八、乙方根据规定程序向购房人退还预售资金的，应当按照本协议的约定由甲方进行审核、确认。如《商品房买卖合同》已经办理预售备案登记的，甲方应当凭乙方提交的撤销预售备案登记资料办理退款手续；如《商品房买卖合同》未办理预售备案登记的，甲方应当凭原签订的《商品房买卖合同》、预售资金存入资金账户证明以及乙方与购房人签订的终止合同办理退款手续。

九、丙方应在每月月未出具工程实际进度或者已完成投资额证明。如乙方提出申请，丙方应在三个工作日内为乙方出具工程实际进度或者完成投资额证明。

十、甲方应当根据丙方出具的工程实际进度或者完成投资额证明，以及乙方提供的监管项目其他有效资金支出证明材料，按监管项目实际支出需要拔付资金。

十一、乙方经甲方核准使用的预售资金，只能用于支付监管项目开发建设需要。资金账户中累计商品房预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130%部分纳入本协议监管。其中，监管项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

十二、违约责任

（一）因丙方未按照本协议约定履行职责，造成监管资金未能使用于项目建设，致使本协议项下的项目建设不能按期竣工，给购房人造成损害的，丙方与乙方承担连带赔偿责任。

（二）丙方无正当理由逾期审查乙方提出的用款申请材料，造成项目建设延误的，由丙方按照乙方所受经济损失的    %承担赔偿责任。

（三）因甲方未尽责履行监管义务，致使本协议项下的项目无法正常建设，给购房人造成损失的，甲方与乙方应当承担连带赔偿责任。

（四）因甲方无正当理由克扣或者迟延支付乙方所需工程款项，给乙方造成损失的，甲方应当承担赔偿责任。

（五）因丙方未认真审核或者甲方未提供监管资金余额的准确情况，造成本协议项下的项目建设不能按期竣工，给购房人造成损失的，甲、乙、丙三方应当承担连带赔偿责任，但有证据证明甲、丙两方无过错的除外。

十三、争议解决方式

本协议在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决，协商不成的，可以要求监管项目所在地房地产行政主管部门和金融管理部门共同调解，协商或者调解不成，或者当事人不愿调解的，按照下列第    项处理：

（一）向有管辖权的人民法院起诉。

（二）向          仲裁委员会申请仲裁。

十四、协议的终止

本协议项下监管项目竣工验收备案后，根据建设行政主管部门（                    ）出具的在相关证明和乙方提出的资金账户撤销申请，经协议三方一致书面同意，资金账户内的商品房预售资金方可解除监管，同时本协议终止。乙方应当及时将预售资金监管撤销情况报建设行政主管部门（              ）备案。

如本协议在履行期满前确需提前终止的，必须由乙方向监管项目建设行政主管部门（                ）申请，经批准并签订新的商品房预售资金监管协议、完成监管资金交割并报建设行政主管部门（                ）和开化支行备案后，本协议方可终止履行。

十五、本协议未尽事宜，协议三方可以签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

十六、本协议在执行过程中，当事人三方的商品房预售资金监管和收缴、使用等行为应当接受和服从当地房地产行政主管部门和金融管理部门的指导、监督和管理。

十七、本协议共计    页，一式六份，甲、乙、丙三方各一份，另外三份分别报监管项目建设行政主管部门（              ）和中国银行开化支行、中国银行业监督管理委员会衢州监管分局开化办事处备案。

十八、本协议自三方签字盖章之日起生效。

 

 

 

 

 

 

 

甲方：（公章）      乙方（公章）         丙方：（公章）

 

负责人签名：       负责人签名：        负责人签名：

 

业务联系人：       业务联系人：        业务联系人：

 

联系电话：         联系电话：          联系电话：

 

年  月  日         年  月  日         年  月  日

 

附件3

项目工程建设投资费用的总计划表

商品房开发企业名称
预售项目名称				商品房预售许可证号
工程监理企业名称
商品房预售资金监管银行			商品房预售资金账户
工程概预算总金额		工程概预算依据
工程概预算明细（单位：万元）
1、基础
2、主体
3、装饰
4、其他
商品房开发企业签章	经办人（签字）：            法定代表人：      公章                                                                             年    月   日
工程监理企业意见 及签章	经办人（签字）：            法定代表人：      公章                                                                             年    月   日
监管银行意见 及签章	经办人（签字）：            法定代表人：      公章                                                                             年    月   日

 

附件4

项目工程建设费用支出表

商品房开发企业名称
预售项目名称				商品房预售许可证号
工程监理企业名称
商品房预售资金监管银行			商品房预售资金账户
工程概预算总金额		工程概预算依据
完成工程项目工程量		支付金额（单位：万元）
本月完成	至本月底累计完成	本月支付				至本月底累计支付
商品房开发企业签章	经办人（签字）：            法定代表人：      公章                                                                              年    月   日
工程监理企业意见 及签章	经办人（签字）：            法定代表人：      公章                                                                             年    月   日
监管银行意见 及签章	经办人（签字）：            法定代表人：      公章                                                                             年    月   日