苍南县城新区农民安置房建设模式浅探

　　一幢幢高楼拔地而起，一条条道路纵横交错，地价节节攀升，苍南县城新区正焕发着勃勃生机，吸引着五湖四海的开发商前来投资兴建。伴随着大规模的开发建设，安置房小区的建设也在紧锣密鼓的进行中，而如何开发建设安置房小区，促进其高质量、高进度、按期交付农民使用，是目前新区建设的一大难题，下面就农民安置房建设模式，谈谈几点粗浅的看法，与大家共同探讨。

　　一、在建安置房的基本情况

　　县城新区现在建安置房的建设模式为房地产开发公司代建制，即由房地产开发公司组织工程的设计，招投标，全面、全过程的监督工程施工，最后交付新区管委会。开发公司向管委会支付一定数额的地价款，而管委会要按1200元╱ｍ2向其回购，其中的差额由代建商自负盈亏。现在开发建设的安置房小区有府东、府后、官堂、横阳、渎浦五个小区，基本情况如下：

　　1.府东小区代建商为温州万科房地产开发有限公司，一期工程开发的建筑面积为19417ｍ2，于2006年8月交付使用，二期工程开发的建筑面积为23970ｍ2，目前1幢主体竣工，其他6幢正在进行桩基施工。

　　2.府后小区代建商为温州深瓯房地产开发有限公司，一期工程开发的建筑面积为30220ｍ2，于2006年8月交付使用，二期工程开发的建筑面积为17420ｍ2，目前桩基已完成，正在主体施工。

　　3.官堂小区代建商为温州国发房地产开发有限公司，开发的建筑面积为21218ｍ2，总共7幢， 6幢主体已完成，剩下的5号楼因拆迁、政策处理、村民阻挠等原因至今打桩还未完成。

　　4.横阳小区代建商为温州国发房地产开发有限公司，开发的建筑面积为15447ｍ2，3幢主体结顶，2幢主体建至6层。

　　5.渎浦小区代建商为温州深瓯房地产开发有限公司，一期工程开发的建筑面积为22680ｍ2，共8幢，其中4幢已竣工，另外4幢因拆迁原因桩基才开始施工。二期工程开发的建筑面积为18500ｍ2，目前原代建商已放弃开发，需另找代建商。

　　这几个小区都于2002年4月签订协议，并定于2003年12月一期工程交付使用，2004年12月二期工程交付使用。而如今将近2006年的年底，只有府东、府后一期工程在2006年8月交付使用，工程进度严重滞后。如何加快工程进度，尽早向农民交付安置房，是新区管委会面临的较为迫切的问题，而改进目前的建设模式是较好的解决办法。

　　二、代建制建设模式

　　代建制是指项目业主（使用单位）通过招标的方式，选择社会专业化的项目管理单位（代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。现非经营性的政府投资项目都在大力推行代建制的建设模式。

　　（一）、代建制建设模式的优点

　　1.     可有效规范政府和部门的行为，提高项目管理水平。

　　工程项目管理的实质，是把过去由建设单位(使用单位)的职责在建设期间划分出来，以专业化的项目管理公司代替建设单位行使建设期项目法人的职责。将传统管理体制中的“建、用合一”改为“建、用分开”，并割断建设单位与使用单位之间的利益关系，使用单位不直接参与建设，实现了项目管理队伍的专业化，从而有效提高项目管理水平。

　　2.     可通过市场化运作方式，控制项目投资规模、转移项目风险。

　　通过公开招标、邀请招标选择项目管理公司，作为项目建设期法人，全权负责项目建设全过程的组织管理，促使政府投资工程“投资、建设、管理、使用”的职能分离，克服了对投资造成的人为影响，基本杜绝超规模、超标准、超投资的现象，而代建商承担了建设期内的风险，政府可避免由此造成的损失，进一步提高了投资效益。

　　    3.可提高党风廉政建设，遏制腐败。

　　代建制的实行将打破现行政府投资体制中“投资、建设、管理、使用”四位一体的模式，使各环节彼此分离，互相制约。使用单位不再介入项目前期服务、建设施工及材料设备采购等环节的招标定标活动，代建单位在透明的环境下进行招标，公开、公平、公正地定标，这将有利于提高党风廉政建设，遏制政府投资项目建设过程中的腐败事件发生。

　　（二）代建制建设模式存在的问题

　　县城新区的代建制已实施四年之久，四年当中虽然没有出现质量和安全问题，但是进度已严重滞后，本应在2003年12月交付使用的官堂、横阳、渎浦小区，如今已是2006年11月，工程还未完工，有的甚至桩基工程还未动工，进度拖后令人吃惊。出现如此情况，大概存在以下问题：

　　1.缺乏行之有效的约束机制和严格的责任制度。

　　管委会和代建商在签订协议时，明确了双方的违约责任，而代建商自己在设计、招投标、进场、支付工程款、组织协调上滞后，却往往以拆迁原因引起进度拖后为由，造成工程建设进度不能按要求完工。因没有严格的约束机制和责任制度，双方不了了之，使合同上的违约责任变成一纸空文，这种现象在市政工程中也普遍存在。没有严格的违约责任索赔制度，造成代建商对进度控制措施不力。如：渎浦小区一期5至8号楼，管委会早在四个月前拆迁完毕，而代建商至今桩机才刚刚进场。官堂小区代建商先后因为本公司内部矛盾和施工企业的矛盾造成工程停工。

　　2.代建商缺乏高素质的建设项目代建制管理人才。

　　代建单位必须有专业从事项目投资建设管理的咨询机构，拥有大批专业人员，具有丰富的项目建设管理知识和经验，熟悉整个建设流程。能够在项目建设中发挥重要的主导作用，通过制定全程项目实施计划，设计风险预案，协调参建单位关系，合理安排工作，提升项目管理水平和工作效率。而目前代建商根本没有这样的复合型高素质人才，在现场管理的人员大部分为没有专业项目管理知识的退休人员，并且人员少，只有2到3人。

　　3.指令不通，工程质量、进度管理难度大。

　　由于代建商在工程建设期内处于项目法人地位，全权负责项目建设全过程的组织管理，监理单位也为其聘请，对于管委会的有关指令是阴奉阳违。例如：府东小区早在2004年7月通过主体验收，管委会多次督促其进行室外配套设施的设计，但其置之不理，拖至2005年底才完成设计。对管委会工程质量方面的监督，施工单位和监理单位当成耳边风，甚至提出与你管委会无合同关系。如：横阳小区一期工程，我管委会现场管理人员发现电气安装及避雷引线的隐蔽工程不符合规范要求，提出整改意见，当场遭到监理人员拒绝，并声称与管委会无合同关系。

　　4.组织协调能力差，步伐滞后。